住宅売却の流れと注意点　-３-

住宅ローンなどの借入によって抵当権等が設定されている場合、その残債務を清算して抵当権を抹消しなければなりません。
そのため、残代金の受領日（決済日）が確定したら、融資を受けている金融機関へ連絡をして、住宅ローン残債額等の確認をしておきましょうね。

さらに、残代金の受領と物件の引渡しは原則として同時に行われますから、残代金を受領する決済日までに引越し（退去）を済ませておかなければなりませんよ。
ガス・水道・電気のそれぞれにも連絡をして料金の精算をしておきましょうね。
マンションの場合は、管理組合の脱会手続き等がありますので、早めに必要な書類を揃えておきましょう。

物件の引渡日が近づいてきたら、売主、買主双方立会いの下、物件の状況を最終確認します。
これは、引渡し後のトラブルを防止するために行うもので、売買契約で約束した通りに物件が引渡し可能な状態になっているのかどうかを確認したり、敷地の境界を確認したりするものです。

ちなみに、敷地の境界を示す境界標の有無などは、とても重要なことです。
隣地との境界にまつわるトラブルは不動産売買の中でも非常に多く、一旦トラブルになると、その解決は相当に困難なものとなってしまいますからね。
したがって、引渡し後にトラブルが起きないよう、しっかりと買主に引き継がなければならない事項なのです。

もしも敷地境界が明確になっていない場合には、契約条件にもよりますが、なるべく残金決済および引渡しの時までに確定測量等を行い、敷地面積と敷地境界の位置を明確にしておくようにしましょうね（土地家屋調査士に依頼します）。

現地での最終確認が終わり、物件の引渡しに向けたすべての準備が整ったら、残代金の受領と物件の引渡し（これを「残金決済及び引渡し」と言います）をすることになります。
買主は売買代金から手付金の額を除いた残代金すべてを支払い、物件の引渡しを受けます。

この残金決済と同時に行われるのが、売主から買主への所有権移転登記や、抵当権等の抹消登記などです。これらの登記申請は、専門家である司法書士が、あなたから必要書類一式を預かり、代理人として法務局へ提出し、行うのが一般的です。

なお、通常、契約時点では重要な書類（実測図や建築確認通知書、管理規約等買主へ引き継ぐべき書類）についてその写しを買主へ引き渡しているものですから、取引の完了にあたり、それら写しの原本を買主へ引き渡すことになりますね。

最後に、自宅を売却したことで譲渡所得税が生じた場合には、譲渡した翌年の２月１６日から３月１５日までの間に確定申告を行う必要がありますので、忘れずに手続きをしてくださいね。
特に、自宅の売却に伴う「居住用財産の3,000万円特別控除」や「買換えの特例」、譲渡損失がある場合の所得税還付などは、納める税金がなくても確定申告をしなければ適用されませんよ。

なお、確定申告には、不動産売買契約書や売却にかかった費用（仲介手数料など）の領収書が必要となりますので、失くさないよう大切に保管しておきましょうね。