手付金の扱い
手付金とは、売買契約締結の際に、買主から売主へ支払われる金銭で、「証約手付」、「解約手付」、「違約手付」などの性格を併せ持っています。
そして、民法では特段の定めがない限り、手付金は「解約手付」とみなして、契約の解除権を有しているものとしています。
つまり、はじめから売買代金の一部として買主が売主へ支払うものではないのですね。
そこで、一般的な売買契約書では、『残代金支払い時に手付金は売買代金の一部に充当するもの』と定めて、手付金が売買代金の支払とは法的に性質が異なることを明確にしています。
手付金の種類と性格
| 証約手付 | 契約の成立を証するための証拠という趣旨で授受される金銭で、手付金には、常にこの性格を併せ持つものと解されています。 |
|---|---|
| 解約手付 | 契約の相手方が契約の履行に着手するまでの間、相互に契約の解除権を留保し、手付金をもって解除することができるという趣旨で授受される金銭です。
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| 違約手付 | 一般的には、当事者に債務不履行があったとき、違約罰として損害賠償とは別に、当然に没収できる趣旨で授受される金銭のことを指しますが、損害賠償として手付金の全額を支払う趣旨で、損害賠償額の予定を兼ねるものとして定める場合もあります。 |
手付金の額については、売主が宅建業者でない限り特段の定めがありませんので、あくまでも売主と買主が話し合って、手付金の額を定めるようになりますね。
一般的には、手付金の額を売買代金の１０％程度とするケースが多いと思いますが、中には売買価格にかかわらず５０万円程度とするようなケースも見受けられます。
とは言え、あまり手付金の額が少ないと、手付金としての役割が十分に果たせないことにもなりますので、ある程度、負担感のある金額とするのが一般的です。
なお、宅建業者が売主となる売買契約を締結する際に授受される手付金には、必ず「解約手付」の性格を有するものにしなければなりません。そして、売買代金の２割を超える手付金を受領してはいけないとされています。
「申込証拠金」や「予約金」の扱い
購入の申込をする際に「申込証拠金」や「予約金」といった名目で買主が売主に対して金銭を支払う場合があります。
これらの金銭は、申込順位の確保や購入意思の確認を目的として授受される金銭と解されているため、いわゆる「手付金」とは異なります。
だから、通常、申込証拠金などは、契約が成立した時点で手付金の一部に充当しますが、契約が不成立のときは、その時点で返還するものとしているんです。
住宅購入にかかる諸費用
住宅を買うとき、土地や建物の購入代金以外にも、権利を明確にするための不動産登記や住宅ローンを借りるための保証料・手数料、仲介をした不動産会社へ支払う仲介手数料など、多くの費用がかかります。
これらを総称して「諸費用」と言います。
この諸費用は、購入する住宅によって異なりますが、資金計画を立てる上で、だいたいの目安としての金額は把握しておいたほうがいいでしょう。
諸費用の主な内訳
| 内 訳 | |||||||||||
| 登記費用 | 新築 建物 |
建物表示登記 | ※土地家屋調査士 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 建物保存登記 | |||||||||||
| 中古 建物 |
所有権移転登記 | ||||||||||
| 共通 | 所有権移転登記 | （土地） | |||||||||
| 抵当権設定登記 | 住宅ローンを利用する場合 | ||||||||||
| 司法書士報酬 | |||||||||||
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| 住宅ローン | フラット35 | 事務手数料 | 取扱金融機関により異なる （定額制・定率制） |
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| 物件検査料 | 2〜3万円程度 | ||||||||||
| 団体信用生命保険料 | 任意加入 | ||||||||||
| 印紙代 | ローン契約書に貼付 | ||||||||||
| 銀行等 | 事務手数料 | 3万1,500円 ※銀行により異なる |
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| 印紙代 | ローン契約書に貼付 | ||||||||||
| 保証料 金利上乗せ型 ↓ 店頭金利＋0.2％ |
一括払い保証料の目安
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| その他 | 印紙代 | 売買契約書に貼付 | |||||||||
| 住民票・印鑑証明書 | |||||||||||
| 専用家屋証明書 | 居住用家屋のとき | ||||||||||
| 固定資産税・都市計画税の精算金 | |||||||||||
| 管理費・修繕積立金等の精算金 | ※マンションの場合 | ||||||||||
| 仲介手数料 | 3.15％＋6.3万円(税込)以下 ※物件により有無が異なる |
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| 火災保険料 | |||||||||||
| 不動産取得税 | ※特例の適用によって課税されない場合もある | ||||||||||
仲介手数料とは別に請求されるローン代行手数料とは？
住宅を購入する際に買主が住宅ローンを利用する場合、ローン申込等の手続きや必要書類の準備を含めた斡旋業務に係る費用として媒介報酬（仲介手数料）とは別に「ローン代行手数料」なる費用を不動産会社から請求されるケースがあるようです。
金額としては、5〜10万円程度のところが多いようですが、中には30万円とか40万円も請求された…なんて声も耳にします。
もちろん、ローンの斡旋や申込手続きの代行業務について、このような手数料を請求しない不動産会社もたくさんあります。
宅建業者は、宅建業法によって媒介業務にかかる報酬の額に制限を設けられています。そして、この規程に定めた額を超える報酬を受取ってはいけないとされているんですね。
ただ、媒介業務には住宅ローンに関する業務を含まないと解されますので、あくまでも別の業務であるといった位置づけで、かかる費用を請求しているようです。
だから、「ローン代行手数料」を払いたくない！と思えば、買主が自分で銀行へ行って、ローンの手続きをすればいい…といった感じのようです。
ちなみに、住宅ローンといった金融商品の斡旋業務等に対して報酬を得るには、金融機関と同様に、貸金業者としての登録が必要なはず？なんですが、「ローン代行手数料」を請求する不動産会社は、こうした登録をしているんでしょうかね…。
個人的な感覚として、ローンの斡旋や申込手続きの代行業務は、媒介業務の延長線上にあるサービスの一部でいいんじゃないかと思うんですが、この件に関して特に監督官庁である国土交通省からの通達や指導はないようです。だから、現状では、個々の不動産会社の方針次第といったところのようですね。
諸費用金額の目安と自己資金
不動産を購入するには、売買価格以外に、ここまでにご紹介してきたような手付金と諸費用が必要になってきます。これらの費用は原則として自己資金から準備することになりますので、手元にある預貯金などをよく確認しておくことが大切ですよ。特に、手付金は必ず自己資金で賄う必要がありますので、最低限、この分のお金は準備しておきましょうね。
また、諸費用については、諸費用ローンなどもありますが、なるべくなら自己資金で賄いたいものです。
なお、100％ローンを利用した場合、残金決済の際に融資金が振り込まれる口座に手付金相当額が残高として残ることになりますね。
諸費用額を物件別にみると、新築分譲マンションの場合で物件価格の約4〜5％、一戸建ての場合（仲介業者あり、住宅ローン保証料一括払い）で約7〜8％程度と見積もっておくとよいでしょう。
なぜなら、正確な諸費用額は契約が確定しないと、計算できない部分がたくさんあるので、どうしても最初は概算額で考えざるを得ないんですね。
ちなみに、最近では住宅ローンの保証料を金利に上乗せし、一括で支払わないタイプのものや、フラット35のようにそもそも保証料がいらないタイプの住宅ローンもありますから、この場合にはかかる諸費用が随分と低く抑えることができますよ。
また、仲介手数料も売主が直接販売をしている場合には、一戸建てであっても新築分譲マンションと同様かかりません。
物件種別ごとの諸費用額の目安
| 物件の種類 | 特徴 | 販売価格に対する割合 |
|---|---|---|
| 新築分譲 マンション |
売主または代理人が直接販売する場合が多く、仲介手数料が不要 | 約4〜5％ |
| 新築 分譲住宅 |
売主または代理人が直接販売する場合には、仲介手数料が不要 | 約5％ |
| 一戸建て 中古ﾏﾝｼｮﾝ |
不動産会社が仲介する場合が多く、仲介手数料が必要 | 約7〜8％ |
※あくまでも目安程度としてください。
その他、引越し費用や家財購入などを考慮すれば、購入代金の10％程度は諸費用分として余分に資金を準備するようにしましょうね！