住宅の財産分与の方法
離婚に伴い財産分与をする場合、自宅などの不動産も財産分与の対象となります。ただし、現金などと違って、その分与方法が多少複雑な仕組みとなっていますので、注意が必要ですね。
そこで、一般的なケースとして、いくつか事例をご紹介しましょう。
夫名義の住宅を財産分与するときの具体例
（１） 夫名義の住宅について、離婚と共に売却する場合
夫名義の住宅について、離婚と共に売却する場合、売却によって得られたお金（住宅ローンがある場合には、残高を差し引いた後の手取額）が財産分与の対象となります。
たとえば、今暮らしている住宅を離婚に伴い3,000万円で売却したとします。売却時点での住宅ローンの残債は2,500万円、売却にかかる諸費用が100万円だったとすると、最終の手取額は、3,000万円−（2,500万＋100万円）＝400万円となります。
この400万円が財産分与の対象となります。
なお、夫婦で共有状態にある住宅を売却した場合は、売却によって得たお金を、一旦共有持ち分の割合で分割し、共有者それぞれの財産を確定させた上で、財産分与について対処したほうがよいでしょう。
（２） 夫が住み続け、かつ住宅名義を持ち、住宅ローンの返済も続ける場合（つまり、妻が家を出ていくケースです）
夫が住み続け、かつ住宅名義を持ち、住宅ローンの返済も続ける場合、家を出ていく妻に対して金銭などによる財産分与を行います。
この場合では、住宅の時価から住宅ローンの残高を差し引いた額が、財産分与の対象となります。
たとえば、時価3,000万円の住宅があり、住宅ローンの残債が2,500万円だった場合、財産分与の対象となる金額は、3,000万円−2,500万円＝500万円となります。
なお、時価とは、通常に取引される価格として算出しましょう。
（３） 妻が住み続けるが、住宅名義と住宅ローンの返済は夫のままである場合（つまり、夫が家を出ていくケースです。）
妻が住み続けるが、住宅名義と住宅ローンの返済は夫のままである場合、夫と妻の間で賃貸借契約を交わし、妻が夫に家賃を支払う形で住み続けるか、あるいは使用貸借契約によって無償（タダ）で住むといった方法が考えられます。
ただし、この方法には大きな問題点があります。
離婚後、夫が住宅ローンの支払不能に陥れば、住宅に設定されている抵当権が実行され、競売にかかることになります。そして、競売の結果、競落者から妻は退去を迫られることになってしまうでしょう。
（４） 住宅名義を妻とした上で妻が住み続けるが、住宅ローンの返済は夫のままである場合
住宅名義を妻とした上で妻が住み続けるが、住宅ローンの返済は夫のままである場合、預貯金の分与や養育費といった部分での財産分与で夫の負担割合を軽くするなどといった調整を図ることが考えられます。
なお、このケースでも、前述と同様の問題が生じる可能性があるので注意が必要です。
また、抵当権を設定している金融機関に内緒で、担保となる不動産の所有権を移転することも、金融機関と取り交わしている金銭消費貸借契約上、問題となる可能性があります。
夫名義の家に妻が住み続けるときの対処法と注意点
離婚後も住宅が夫名義のままで、妻がそこに暮らす場合、夫との間で賃貸借契約あるいは使用貸借契約を取り交わしておくとによって、自分の権利をできる限り保全するという方法がありますが、一方で、夫が勝手に住宅を売却してしまったりすることも可能性としては否定できません。
こうした事態に対処するには、妻が所有権移転の仮登記をしておくといった方法も一つの選択枝として考えられます。
仮登記とは、本登記をするのに必要な手続き上の要件または実体法上の要件が完備しない場合に、その後に行なわれる本登記に備えてあらかじめ登記簿上の順位を確保しておくために行われる登記のことです。
登記には先願主義があるため、登記申請期日の早い権利が、遅い権利に優先することになっていますから、今は妻への所有権の移転登記が出来なくても、将来に向けて自分の権利を保全するといった意味では、仮登記が効果的なのですね。
また、所有権移転の仮登記が登記簿に記されることで、その物件を購入しようと検討している人に、優先権を持った人がいることを知らせる役割もあります。
ただし、仮登記をしておけば必ず将来、自分のものにできるか？といえば、そう簡単なことではありません。なぜなら、所有権にかかわる仮登記を本登記する場合には、利害関係者の承諾が必要となるからです。
協議離婚の際に公正証書の作成効果は？
協議離婚に伴い、住宅ローンの返済額に相当する慰謝料を夫から妻が受け取り、妻が住宅ローンの返済をしていくということで、離婚協議書を公正証書にするケースがありますが、一見手堅いように見えるこの方法も、実はそうでもないんです。
公正証書とは（ 離婚に関する契約公正証書 ）金銭の支払についての取り決め事項が守られない時は、裁判を起こさなくても、強制的に取り決め事項を守らせる強制執行力があるということを意味しています。
つまり、約束が実行されない時には、直ちに強制執行をしますよ！っていうことなんですね。
強制執行の対象となるものは、『金銭的支払を目的とする慰謝料、財産分与、養育費』に関してだけですが、別れた夫が慰謝料を支払わなければ住宅ローンの返済を妻が出来ないので、元夫の給料を差し押さえるなどの手段に出るわけです。
ところが、元夫が完全に失業し、差し押さえるべき財産がなければ、いくら公正証書を作成しても効果がないんですね。
『払えないものは払えない！』ということです。
そうなると、住宅ローンの返済が滞り、結果差し押さえられ、競売にかけられることになります。
慰謝料や財産分与に関する時効を防ぐ離婚協議書
離婚に伴う慰謝料や財産分与にも時効があります。
ご存知の方も多いと思いますが、慰謝料については３年で時効となり、財産分与について２年で時効となってしまいます。
たとえば、離婚するときは、お互いに冷静な話し合いが出来る状態になかったため、慰謝料や財産分与について一切の話し合いをしないまま、離婚が成立してしまったとします。
その後、暮らしも落ち着き、改めて相手方に慰謝料なり財産分与なりを請求したいと思えば、離婚が成立してから、慰謝料なら３年以内、財産分与なら２年以内に請求する必要がある…ということです。
つまり、慰謝料の３年、財産分割の２年というのは、その権利を相手方に請求できる期間のことを意味しています。
こうした時効による権利の消滅を防止するためには、離婚が成立するまでに慰謝料や財産分与について話し合いを持ち、離婚協議書をしっかりと作成しておくことが肝心のようですね。
なお、３年あるいは２年といった時効期間内に権利を行使したものの、協議による互いの合意が得られず、裁判離婚で離婚判決が確定した場合や、協議離婚でも慰謝料の額が合意せず、地裁に申し立てて確定判決が下されれば時効は10年になります。