離婚と不動産の名義変更（所有権について）
離婚によって住まいを分与するとき、夫が家を出ていき、妻と子供がそのまま住み続けるという場合が多くあります。
この時、夫の持分を財産分与によって妻が譲り受けることで、妻の単独名義とすることができますが、この場合に注意しなければならいことが２つあります。
不動産の財産分与における注意点
（１） 離婚に伴う財産分与であっても、こうした不動産名義の移転は非課税とはならない。
離婚に伴い、自宅を妻へ財産分与する場合、夫は妻へ自分の所有権持分を譲渡したことになり、夫は譲渡所得税の課税をされる場合があるのです。
もちろん、買った値段よりも高く売った場合に発生する利益に対して税金は課税されますから、そんなに心配する必要はありませんが･･･。
ちなみに、離婚が成立した後で、元妻へ所有権を移転した場合、親族間の売買ではないので、たとえ夫の側に利益が発生しても、居住用不動産の譲渡として『3,000万円の特別控除』が適用できる可能性があります。
いくらで、自分の持分を離婚した相手に売るのかにもよりますが、場合によっては離婚が成立してから持分売買をしたほうがいい場合もありますね。
（２） 抵当権が設定されたまま、離婚に伴い所有権だけを移転する場合、抵当権者の承諾を得る必要がある。
民法では、抵当権が設定された不動産の所有権は、抵当権者の承諾なしに変更することが可能としていますが、現実はちょっと違います。
まず、住宅ローンを借りる際に銀行と取り交わす「金銭消費貸借契約」には、「抵当権の目的となる不動産の所有者名義を変更する場合は、事前に銀行の承諾を得ること」と書かれている場合がほとんどでしょう。
だから、離婚して不動産の名義を変える時は、銀行へ連絡し、承諾を得る必要があるのです。
ローン返済中の住宅名義（所有権）を財産分与するときの問題点
住宅の所有権と住宅ローンの利用によって設定された抵当権は、別々に考える必要があります。そして、婚姻関係と債務の関係は、まったく関係がありません。つまり、離婚によって所有権を財産分与しても、住宅ローンの債務については、別に対処する必要があるのです。
住宅ローンが残ったままの財産分与にあるリスク
（１） 住宅ローンの名義人は退去し、財産分与を受けた相手方が住み続ける場合。
そもそも住宅ローンの原則は、「申し込み人である本人が所有し、居住するための家に対して融資されたもの」です。
この大前提が離婚によって崩れてしまうんですね。
そうなると、当初の融資条件とまったく異なる状態になるため、銀行側は融資したお金の一括返済を求めてくる可能性があります。
（２）夫名義の住宅ローンに対して、妻が連帯債務者あるいは連帯保証人になっている場合。
もし、銀行の承諾を得ず、所有権名義だけを夫から妻の単独名義へ変更したとしても、住宅ローンの連帯債務者もしくは、連帯保証人という立場はそのまま残ります。
離婚後、元夫が引き受けた住宅ローンの返済が、万一滞ることになれば、当然ですが、連帯債務者、連帯保証人へローンの返済請求がきますから、元妻は住宅ローンの返済を引き受けなければなりません。もし、返済を肩代わりできなければ、最悪は競売となり、せっかく離婚協議で手に入れた家を結局は手放すことにもなりかねませんからね。
元夫は家を出ることで新たに居住費が発生し、さらに住宅ローンの返済も負担するということで、経済的には相当な負担を強いられることになり、返済が滞る可能性は否定できません。
離婚協議においては、感情的な負担割合ではなく、現実的な負担割合にしなければ、結局は無駄な協議となりかねませんよ。
離婚と住宅ローンの名義変更（抵当権について）
離婚に伴い、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移行したいという場合がありますよね。
家の名義については、前述の通りですから、住宅ローンについてお話しましょう。
住宅ローンは銀行と申込人の間で交わされたお金の貸し借りです。夫婦と言えども、簡単に名義を入れ替えることはできません。それは連帯債務者であれ、連帯保証人であれ同じで、離婚するからと言って勝手に名義を変更したり、抜いたりすることはできません。
かならず、抵当権者である銀行の承諾が必要なのです。
この場合、住宅ローンを引き受ける人が新たに住宅ローンを申し込み、今までのローンを一括返済することで、実質名義を入れ換えるという作業をします。
よく夫名義で住宅ローンを組んでいる場合がありますが、これを妻が家に住み続けるからという理由で住宅ローンも妻名義にしたいと思えば、妻にそれなりの収入がなければなりません。
専業主婦やパート勤務では、いくら担保となる自宅があっても住宅ローンは貸してくれませんからね。
ちゃんと正社員として就業し、返済基準を満たす年収を得ていることが前提になります。
夫の時と同様に、妻が単独で今ある住宅ローンの残債に匹敵する額の住宅ローンを申し込み、審査を受けなければならないんですよ。
このハードルをクリアーできれば、住宅ローンの名義を移し変えることが可能になりますが、一般的には困難な場合が多いようですね。
