民間ローン
長期間固定の住宅ローンを主軸に据えている公的融資と違って、民間の金融機関が主力商品としているのが、変動金利型の住宅ローンをベースとした、5年、10年といった期間のある「固定金利選択型住宅ローン」です。
そもそも金利水準の低い変動金利型住宅ローンをベースに作られたこれらの商品は、キャンペーンの対象商品になるなど金利面で非常に大きな魅力を持っています。
また、公的融資と違って融資の対象となる物件の適用範囲が広いため、都心部などで面積の小さい物件等を購入する人には使いやすい商品と言えるでしょう。
民間融資と公的融資の大きな違いは、審査基準にもあります。一般的に公的融資が物件に対する規制を厳しくしているのに対して、民間の金融機関は借りる人に対しての審査基準を厳しくしていると、イメージしてもらえばいいのではないかと思います。
最近よく話題になりますが、他の借入状況に対する審査などは、公的融資の比べ物にならないくらい厳しい基準を設けています。
また、自営業者に対しても公的融資よりはるかに厳しい基準で審査していますから、マイホーム購入の３年前から対策を講じていなければ、自営業者の人が希望通りに融資を受けるのは困難だと思ったほうがいいでしょう。
一般的な住宅ローンの概要
| 取扱い金融 | 機関 都市銀行・信託銀行・地方銀行・信用金庫など |
|---|---|
| 利用できる範囲 | 新築・中古住宅の購入資金や諸費用など |
| 利用できる住宅 | 原則として建築基準法に適合した住宅 （借地権付き住宅の場合、融資しない金融機関が多い） |
| 融資額基準 | 原則5,000万円以下（1億円程度まで） ※すべての借入金の年間返済額の年収割合 ①年収３００万円未満・・・２５％以下 ②年収４００万円未満・・・３０％以下 ③年収４００万円以上・・・３５％以下 |
| 金利の水準 | 主に短期プライムレート（新長期プライムレート）に連動して設定 融資実行時点の金利を適用 |
| 返済期間 | 最長35年間 |
| 保証料 | 借入時一括払い（外枠方式）の場合、借入金100万円当たり約2万円程度（35年返済として） 金利上乗せ型（内枠方式）の場合、借入金利＋0.2％ |
| その他 | 団体信用生命保険へ強制加入 |
特徴的な住宅ローン
大手都市銀行の住宅ローンについては、その商品構成や特徴などにおいて、ほとんど違いはありませんが、地方銀行や第二地銀、信金・信組、生保、ろうきん、JAバンクなどは、それぞれに特徴を持たせた住宅ローンを発売しています。
スルガ銀行
勤続年数が不足している場合でも、担保評価の最大100％まで融資をする「スーパーホームローンワイド」があります。保証料は無料で、融資額は3億円以下、一戸建ては40年返済まで可能といった点も特徴的です。
また、ゆうちょ銀行との業務提携をしたことによって、ゆうちょ銀行でも利用できるようになりました。
東京スター銀行
普通預金の残高相当額まで、住宅ローンの金利負担がゼロになる住宅ローンを発売しています。
例えば、1,000万円の住宅ローンを借りても、預金残高に1,000万円あれば、借入金利がかからないといった仕組みです。
通常であれば、繰上げ返済に充てたおを、再度、引き出す（融資を受ける）ことはできませんが、この商品では、住宅ローンを借りた後に預金をすることが、繰上げ返済の代わりになりますから便利ですよね。
だって、急にお金が必要になったときは、預金を引き出せばいいだけですから…。
女性専用の住宅ローン
女性が住宅を取得しようとする場合、一般的には住宅ローンの審査が厳しくなり、なかなか思うように融資が受けられないといった問題があります。そこで、注目されるのが女性専用の住宅ローンです。
例えば、八千代銀行の「プリンセス」では、年収200万円以上、勤続年数2年以上なら融資可能で、金利優遇サービスもあります。
また、繰上げ返済時の手数料無料か、ハウスサポートサービスのいずれかを選択して利用できます。さらに、女性専用の住宅ローンと言われるだけに、出産・育児休暇の間は、利息のみの支払いでもOKといった特典もあります。
中央三井信託銀行の「エグゼリーナ」では、年収300万円以上、勤続年数3年以上なら融資可能で、金利優遇サービスもあります。
繰上げ返済手数料が無料な他、出産時金利優遇、医療保障で入院時のサポート（保険料は銀行負担）といった特典があります。
住宅金融専門会社の住宅ローン
そもそも住宅ローンといえば、銀行などの金融機関が専ら融資を行っていましたが、フラット35の登場で、従来からある金融機関とは別の企業が次々と住宅金融専門会社を設立し、参入するようになりました。
こうした住宅金融専門会社は、大きく２つに大別されます。
１つは、特定の顧客だけを対象に融資をするタイプで、もう１つは「SBIモーゲージ」や「GEコンシューマーファイナンス」といった、一般顧客を対象として融資をするタイプです。
住宅金融専門会社が融資をする住宅ローン（フラット35）の特徴は、一般銀行のそれと比較して、設定金利が低く抑えられている点です。
また、融資の事務手数料についても、一般銀行は定額制としていますが、住宅金融専門会社では融資額の一定割合としている会社が多いことも挙げられます。
主な住宅金融専門会社
| 会社名 | 手数料率 | 概要 |
|---|---|---|
| 楽天 モーゲージ |
2.950％ | 楽天と新生銀行が共同で設立。当初５年間の金利を0.3％優遇。ネットでの申し込みが可能。 |
| 東京合同ファイナンス | 52,500円 | 三菱UFJフィナンシャルのグループ会社で、ミサワホーム、住友林業、三菱地所ホーム等と提携 |
| SBI モーゲージ |
1.785％ | 全国展開をし、一般顧客を対象としている |
| 全宅 住宅ローン |
2.1％ | 全宅連傘下の不動産業者を経由する申込みが主な取扱い対象とし全国展開している |
| 協同住宅 ローン |
1.6％ | 農林中金を中核とするJAバンクグループ企業で、ハウスメーカーや不動産業者と提携 |
※平成20年5月現在
自治体融資
自治体融資には、自治体が直接、マイホーム購入者へ融資を行う場合や、民間金融機関から借りる住宅ローンの金利の一部を、自治体が助成する場合のものなど、その融資形態はさまざまです。
融資を受ける自治体の管轄する地域に、一定期間以上居住しているとか、勤務先があるなどの制限がありますが、こうした制度はその地域ならではのものですから、有効に活用することを検討したほうがいいでしょう。