固定金利型
固定金利型の住宅ローンとは、借入をしたすべての期間において金利が一定（一部二段階金利）のものを意味しています。代表的なところでは、フラット３５や超長期固定金利型住宅ローンがあります。
この金利タイプのメリットは、最後まで金利が変わらないという点です。経済状況の影響を受けることなく一定の返済額のまま支払を続けることができるので、「経済にあまり興味がなく金利動向には関心がない」とか、「金利が上がるリスクは負いたくない」といった人に向いている商品とも言えます。
また、あまり積極的な繰上げ返済を考えず、家賃感覚で返済を行いたいという人にも向いた商品といえるでしょう。
デメリットとしては、金利変動リスクを負わない分、他の商品と比較して金利水準が高く、家計への負担が大きくなる点です。
したがって、無理な繰上げ返済は行わず、また将来、教育費等の家計負担が一段落した時点で、金利の低い商品へ切り替えるなどの対応も視野に入れて、検討すべきでしょう。
なお、現在では借入期間に応じて金利が段階的に設定されているものなど、その種類はさらに多様化しています。
返済イメージ図
変動金利型
変動金利型の住宅ローンとは、言葉の通り、返済期間中に適用される金利が変動する商品です。
市場金利の動きに連動するめ、返済額の内訳（元金と利息）を年に２回、見直すことになっていますが、それでも返済額そのものは5年間一定に保たれます。
この商品のメリットは、金利水準が低いことが挙げられます。
さらに、5年ごとの返済額見直し時点において、市場の金利が高騰していたとしても、現状返済額の最大1.25倍までしか返済額は上昇しません。（返済額に関する激変緩和ルール）
つまり、金利の上昇による家計破綻を防ぐためのセーフティーネットが張られている感じです。
デメリットは、5年間毎の返済額が一定なことと、返済額見直しの際、1.25倍までといった「返済額に関する激変緩和ルール」があるため、その間に急激な金利上昇があった場合、計画的に元本が減っていかない可能性があることです。
特に深刻な問題としては、未払利息が発生する可能性もあるという点でしょう。
| 未払利息とは… |
| 住宅ローンの返済中に、適用金利が上昇した場合、毎回の返済額は５年間一定のため、影響を受けることはありません。しかし、返済額の内訳については、年２回の見直しがあるため、場合によっては返済額の全額を利息の返済に充当しても、まだ足らないといった現象が起こる可能性があるのです。つまり、毎回の返済額を上回る額の利息が発生した場合の払いきれない利息部分を未払利息と言っています。 |
そのため、5年毎の返済額見直し時において、その時の金利変動とは別に、その後5年間の返済額を調整されてしまう可能性があります。
最悪のケースとして、もし市場金利が借入期間中に上昇し続けたため、毎回の返済額見直しでは対応しきれなくなってしまった場合、返済の最終回に残りの元本を一括返済しなければならなくなる可能性を秘めています。
ただし、返済の途中で固定金利選択型への切り替えが行えたり、繰上げ返済時の手数料が安いというのも特徴ですから、リスクを認識した上で利用する分には、使い勝手のよい商品とも言えます。
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※金利の変動があった場合、見直し時の2ヶ月後から新金利が適用されます。
固定金利選択型
固定金利選択型の住宅ローンとは、変動金利型の住宅ローンをベースに、ある一定期間に限り金利を固定し、その後は変動金利型か固定金利選択型へ更新できるという商品です。
この商品のメリットは、契約した固定期間は金利も返済額も一定だから、家計のやりくりが計画的にできるという点です。
また、短期間の固定金利選択型は、一般的にキャンペーンの対象商品として金利が極端に低くく設定されているケースが多く見受けられますから、家計への負担もかなり軽減することが可能になります。
したがって、銀行融資を利用する人の多くが選択する住宅ローンなのです。
この商品の抱える最大のデメリットは、固定期間が満了した後、その時点で発売されている住宅ローンへ切り替えなければならないため、経済状況によっては返済額の負担が急増する可能性がある点です。
例えば、今まで1％台の金利負担をしていた人が、更新後は3％の金利負担にならざるを得ないということになっても、何ら不思議ではないのです。
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