不動産競売の仕組み
多くの人は銀行から住宅ローンを借りて、マイホームを手にいれます。そして、銀行はお金を貸すかわりに対象となるマイホーム（不動産）に抵当権を設定します。
滞りなく返済していれば何ら問題はありませんが、万一、返済に窮した場合、明らかに返済が不能であると銀行側が判断すれば、銀行は抵当権の実行を裁判所に申し立てることになります。
すると裁判所は不動産競売開始決定および目的不動産の差押決定を行い、その旨の通知を当事者へ行います。
その後、裁判所の執行官が現地調査（占有の状況確認や写真撮影など）を行うと同時に、裁判所から任命された不動産鑑定士がその時点での不動産担保価値を評価し、競売の基準となる最低売却価格を決定するのです。
一連の手続きを経て、現況調査報告書、評価書、物件明細書（いわゆる三点セット）が作成されたら、いよいよ競売の実施となります。
通常は入札期間を定めて競売を行う「期間入札」方式によって競売が実施され、その中でもっとも高い値段をつけた人が落札者として新たな所有権を持つことになります。
競売によって落札されれば、今までは自分の所有物として暮らしていた人が、今度は占有者という扱いになり、立ち退きを求められる立場になってしまいます。
つまり、競売とは本人の意思と関係なく、担保不動産を第三者に売却することで換金し、借金返済の一部に充て、本人は立ち退きを迫られるということなのです。
不動産競売の主な流れ
| 住宅ローンの返済が出来なくなる | |
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| 申立て | 銀行が抵当権の実行を申し立てる |
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| 開始決定 差押決定 |
裁判所が競売の開始と不動産の差押決定を行い本人に決定正本が送付される ※差押登記が行われる |
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| 現況調査 | 裁判所は執行官に現地の調査を任命し、占有状況や権利関係の整理をした「現況調査報告書」を作成する |
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| 評価 | 裁判所が選任した不動産鑑定士が不動産の価値を評価し、「評価書」を作成する |
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| 最低売却価格の決定 | 裁判所が評価書をベースに、最低競売価格を決定する |
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| 物件明細 | 裁判所は「現況調査報告書」「評価書」などに基づき、買受希望者向けに必要な情報として「物件明細書」を作成する |
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| 売却 | 物件明細書が出来ると、売却の日時、場所、方法が決まる |
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| 競売 | 主に期間入札方法で行われる |
任意売却の仕組み
任意売却の場合でも、銀行側が裁判所へ抵当権の実行にともなう競売の申し立てを行い、担保不動産が差押られるあたりまでの流れは一緒ですが、この先が競売と異なっていきます。
競売での落札価格は、通常の市場価格と比べて七割から八割程度となるのが相場ですから、たとえ競売によって不動産を換金できても、それで借金が全額支払い終えることが出来るとは限りません。
ここに競売の大きな問題点があります。
銀行側にしてみれば、競売によって一部の返済を受けてもまだ貸したお金は残ってしまう可能性があります。
借りた側にしても、家という財産をなくし、さらに借金が残るということになってしまえば、人生をやり直すのも大変です。
つまり競売は、債権者である銀行側にとっても債務者である本人にとっても必ずしも好ましい結果をもたらしてくれるとは限らないのです。
そこで、債権者と債務者が合意のもと、競売よりも有利な条件（主に価格面）での成約に向けた第三者への売却活動を行う行為を任意売却と言います。
実際の手続きでは、競売の開札期日の前日までに競売を取り下げる必要がありますから、もし任意売却を選択するとなると、まさに「時間との勝負」と言えるでしょう。
任意売却
| メリット | デメリット | |
| 不動産競売 | 債権者への配分、権利の整理などは裁判所が行う | 市場価格の７〜８割り程度で売却するため、借金が残る可能性がある |
| 任意売却 | 市場価格に近い金額で売却できるから手元にお金が残る可能性がある | 債権者との交渉や権利の整理などを自分で行う |