住宅ローンの借り換えが必要な場合とは？
購入後しばらくしてから、金利の動向などによっては、住宅ローンの借り換えを検討したいと考える人もいるようですが、借り替えることで必ずしも得をするとは限りません。
今、自分が利用している住宅ローンの種類によって、借り替えるべきかどうかの選択は、大きく変わってくるのです。
まず、基本的なことですが、住宅ローンの借り換え対象となるものは、全期間固定金利型の住宅ローン（公庫など）です。
なぜなら、変動金利型や一定期間、金利が固定される固定期間選択型の住宅ローンの場合、そのローンを継続しながら他の商品へ途中で切り替えることが可能ですから、あえて他の金融機関へ借り換える必要性が薄いのです。
また、全期間固定金利型の住宅ローンであっても、借り換え先の住宅ローンとの金利差が１％以上、返済期間の残りが10年以上、残高は1,000万円以上といった一定の目安となる条件が揃わなければ、借り換えるメリットがなくなってしまう可能性があります。
これは、すでに設定されている抵当権を抹消し、新たに借り替える住宅ローンの抵当権を設定したり、保証会社への保証料を新たに支払ったりと、借り換えに伴う費用が随分と高額なものになるためです。
概ね2％台の住宅ローン金利が主流である今、年4％以上の金利負担をしているのであれば、迷わず借り換えを検討すべきですが、一般的には、借り換えによってどの程度の効果があるのかをしっかりとシミュレーションしてから実行するようにしてください。
借り換えに立ちはだかる壁
住宅ローンを借り替えるということは、今までの住宅ローンを一旦完済し、あらたに住宅ローンを別の金融機関から借りることを意味しています。
つまり、最初にマイホームを買うために住宅ローンを借りた時と同じように、もう一度はじめから審査を受けなければならないのです。
ここで問題となる点が二つあります。
１つ目の問題は、担保となるマイホームの価値が下落してしまい借り換え金額に折り合いがつかないという問題。
２つ目の問題が、耐久消費財やマイカーなどの購入による住宅ローン以外の高額な借金の存在です。
また、借り換え前の住宅ローンの返済が滞っていれば、他の審査基準を満たしていても、借り換えは成立しなくなってしまいます。
過去の返済状況をどこまで遡って見るかは、各金融機関によって異なるようですが、今までの返済状況を確かめるために預金通帳の写しを提出するように求められるのが一般的です。
住宅ローンの借り換えをする時の注意点
１．担保評価と住宅ローンの残債
２．他の借入（クレジットなど）の有無
３．過去の返済状況（遅れや滞納）
担保割れでも借り換えが出来るのか？
借り換えをしようと銀行へ相談に行った時、多くの人がぶつかる壁は担保割れによる借り換え不能という事態です。
例えば、5年ほど前に新築分譲マンションを3,000万円で購入したとします。
住宅ローンを2,700万円借り、その時の金利は4％でした。
すると現在の残債は約2,500万円まで減っている計算になります。
ここで、借り換えをしようと銀行に相談したところ、「現時点での担保としての評価額は2,300万円程度ですね。」と、宣告されれば、借り換えるべき残高にマイホームの担保価値が不足していることになります。
この状態を担保割れと言います。
このままでは借り換えが成立しません。
それでも借り換えたいとなると、この不足部分を繰り上げ返済し、残債額そのものを圧縮してから借り換えざるを得ないのが一般的です。
ただし、最近ではこのような担保割れ状態であっても、繰上げ返済の実施といった追加負担なしに借り換えができる銀行が増えてきました。 とはいえ、その審査基準には随分と厳しいものがありますから、誰もが利用できるとは限りません。事前によく相談してから、検討してください。
