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買換え・売却時の税制特例

自宅を買換え・売却したことで譲渡益が発生した場合にかかる譲渡所得税に関する特例についてです。


自宅を買換え・売却する時に利用できる特例

自宅を買換えたり、売却する場合には、さまざまな税制面での特例が利用できる可能性があります。

特例を利用することで、税負担を軽減することが出来ますから、自宅を買換え又は売却する際には有効に活用したいものですよね。

ただし、それぞれの特例には利用するにあたっての細かな適用要件がありますので、実際に取引を始める前に自分がその特例を利用できるのかどうかについて、所轄税務署などへ確認をしておくようにしましょうね。


軽減税率

譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、売却代金から取得費と譲渡にかかった費用の合計を差し引いた残額である譲渡所得の6,000万円以下の部分については、所得税10%、住民税4%にそれぞれ税率が軽減されます。


3,000万円特別控除の特例

不動産を売却する際、居住用財産としての要件を満たしている場合には、所有期間にかかわらず、その譲渡所得金額から最大3,000万円までを控除することができます。

この特例は、家屋とその敷地を共有している場合、共有者それぞれの持分の範囲内において適用を受けることができるので、自宅を夫婦で共有しているような場合には大きな節税効果が期待できますが、原則として「家屋」に共有持分を持っていなければ利用することができないので注意が必要ですね。

また、所有期間が10年を超えていれば控除後の譲渡所得に対して軽減税率の適用も受けられますよ。

なお、この特例は所有期間に関する適用要件がありませんので、短期の場合も長期の場合も利用することができるのですが、連年での利用はできません(3年に1回までです)ので注意が必要です。


特定の居住用財産の買換えの特例

譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡し、あらたに居住の用に供する家屋またはその敷地を取得する場合、「買換えの特例」を利用することによって譲渡時点に発生する譲渡所得税の課税を繰り延べることが可能になります。

《譲渡資産の譲渡価格≦買換資産の取得価格》
…譲渡所得は繰り延べされ、課税されません。

《譲渡資産の譲渡価格>買換資産の取得価格》
…差額部分についてのみ課税されます。

なお、この特例と「3,000万円控除の特例」および「軽減税率」は併用できません。


居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除特例

譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡し、新たに住宅ローンを利用して一定の要件を満たす居住用財産を取得した場合、その譲渡損失(=取得時よりも低い価格で売却した場合に生じる課税上の損失)のうち、他の所得(たとえば給与所得などです)と損益通算をしてもなお控除しきれない部分の金額について、一定の要件のもと、譲渡をした年の翌年以降3年以内の繰越控除ができます。


居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡をした年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡した場合、その譲渡損失のうち、住宅ローン(償還期間が10年以上のも)残高が譲渡対価を超える場合のその差額を限度として他の所得と損益通算をすることができ、控除しきれない部分の金額がある場合には、一定の要件のもと、譲渡をした年の翌年以降3年以内の繰越控除ができます。

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