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住宅とローン名義の変更方法

離婚に伴い住宅ローン返済中の自宅を財産分与するときの具体的な方法についてです。


住宅ローン返済中の自宅の分与方法

離婚に伴い、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移行したいという場合がありますよね。

住宅ローンは銀行と申込人の間で交わされたお金の貸し借りです。夫婦と言えども、簡単に名義を入れ替えることはできません。それは連帯債務者であれ、連帯保証人であれ同じで、離婚するからと言って勝手に名義を変更したり、抜いたりすることはできません。 かならず、抵当権者である銀行の承諾が必要なのです。

この場合、住宅ローンを引き受ける人が新たに住宅ローンを申し込み、今までのローンを一括返済することで、実質名義を入れ換えるという作業をします。

よく夫名義で住宅ローンを組んでいる場合がありますが、これを妻が家に住み続けるからという理由で住宅ローンも妻名義にしたいと思えば、妻にそれなりの収入がなければなりません。
専業主婦やパート勤務では、いくら担保となる自宅があっても住宅ローンは貸してくれませんからね。

正社員として就業し、返済基準を満たす年収を得ていることが前提になります。 夫の時と同様に、妻が単独で今ある住宅ローンの残債に匹敵する額の住宅ローンを申し込み、審査を受けなければならないんですよ。

このハードルをクリアーできれば、住宅ローンの名義を移し変えることが可能になりますね。

では、妻がローンの借入可能である場合の具体的な分与方法をいくつかご紹介しましょう。


Case1:負担付贈与

受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与です。
たとえば、妻へ所有権を譲るとともに住宅ローンの返済義務も譲るといったイメージです。

問題点としては、住宅ローンの融資をしている金融機関が債務者に対する債務を免責し、その債務を相手方へ引受けさせることの承諾を得なければならない点ですね(これを「免責的債務引受」と言います)。


Case2:夫婦間売買

離婚成立後に元夫婦がそれぞれ売主・買主に分かれ、所有権(あるいは共有持分)を売買するものです。
このとき、買主が購入資金の一部として住宅ローンを利用する場合には、原則として不動産会社に仲介してもらう必要がありますよ。

問題点としては、相手方の所有権(あるいは共有持分)を妥当な価格で買い取る必要がる点ですね。

たとえば、現在返済中の住宅ローン残高よりも担保価値が低い場合、買主側が購入資金の一部として住宅ローンを申込んでも希望額が借りられない場合があります。
また、元夫との売買だからといって著しく低い価格で売買を行うと「低額譲渡」とみなされて買主側に贈与課税が生じる可能性がありますから注意が必要ですね。

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