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物件見学のポイント(土地編)

戸建住宅や住宅を建築するための土地を見に行くときの注意点についてです。


土地を案内され、現地を見学するときのポイント

物件を見るときのポイントをまとめてみましたので、これから物件見学に行くという方は、ぜひ現地にて以下の点をチェックしてみてください。


接道状況

建物を建築するには敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければいけませんから、まずは、接道義務を満たしている敷地かどうかを確認しましょう。 すでに家が建っている敷地でも接道義務を満たしているとは限りません(そのような物件を「接道不適格物件」、「再建築不可物件」などといいます)から、必ず確認する必要がありますよ。

もしも敷地が接道義務を満たしていない場合、売買価格は相場に比べて相当低くなりますが、反面、銀行などの住宅ローンが利用できないなどの問題が生じますね。

ちなみに、前面道路が狭くて大型トラックや重機などが敷地に入れないような場合、建物の建築費や解体費などが通常よりも嵩むことも…。


道路の種類

敷地の接する道路が公道か私道かを確認しておきましょう。 公道であれば、その利用について特段の問題はないと思いますが、私道の場合には注意が必要です。
例えば、どのような権原で私道が利用できるのか? 敷地の売買とともに私道部分の所有権(共有持分など)を得られるのか? 将来にわたり通行や配管等のための道路掘削などに関する支障はないのか(私道所有者からの承諾書があるのか)? 維持管理費や通行料は? などを確認しておく必要がありますね。

私道とは、あくまでも“道路の形状をした私有地”ですから、将来にわたってトラブルなく利用するには、意外と確認事項が多いんです。


敷地境界

道路および隣接地との間に設置される境界標の有無と、境界線付近にある壁の位置(内面、外面、中心)を確認しましょう。
境界標は、すべての境界点に必ず設置されているとは限りませんからね。

ちなみに、境界標がないと、将来、敷地境をめぐってお隣さんとトラブルになる場合も…。
そのため、もし購入するとなった場合に境界標の設置が可能かどうかも確認してみてください。

敷地境界が確認できたら、次は越境物の有無を確認しましょう。 一般的には樹木の枝が考えられますが、中には屋根の一部(軒)などが越境している場合なんかもあるんですよ。


敷地の形状(地形・高低差・擁壁)

道路に対する高低差や法面(傾斜地)の有無なども確認しておきましょうね。
例えば、道路よりも敷地が高い場所にある場合、建物の建築費や解体費などが通常よりも嵩むかもしれませんからね。

また、敷地内に擁壁などがある場合には、その高さや状態(亀裂などの有無)、排水状況(水抜き穴の有無)なども確認しましょうね。 特に、擁壁の高さが2mを超える場合には、建築基準法に基づく確認申請を行ったものかどうかを確認しておきましょう。


埋設管(ガス、水道)・埋設物(古井戸)

敷地内に他人の水道管やガス管などが埋設されていないかどうか、あるいは他人の土地を利用して自己の配管がされていないかどうか、現地に設置されているメーターなどと配管図を照合しながら確認してみましょうね。

また、使われていない浄化槽や古井戸などの地中埋設物の有無は、現地においても、なかなか分かりずらいものですが、売主への聞取りなども含めて慎重に確認する必要がありますね。

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