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住宅売却の流れ[1]

自宅を売却するときの手続きの流れと注意点についてです。


自宅の査定から自宅の売出まで

マイホームを売ろうと決めてから実際に売却(引渡し)するまでにはさまざまな手続きが必要になります。
ここでは、マイホームの売却に向けた主な流れをご紹介します。


step1.売却計画

マイホームを売却するとき、売却による税金がどうなるのか?また、手取額がいくらになるのかなど、資金面の確認をしておくことが重要ですね。

マイホームを売却するときには、税金や不動産会社へ支払う仲介手数料など、さまざまな費用がかかるものです。そして、売買代金から、これらの諸費用を差し引いた残額が、実際の手取り金額になります。
住まいの買換えを行う場合には、この手取り額に預貯金を加えた額が買換えに向けた自己資金となりますから、新たに購入する住まいの資金計画を立てる上で、手取り額がいくらになるのか、おおよその金額は把握しておいたほうがいいですね。

また、住宅ローンを返済中のマイホームを売却する場合には、その残額を一括で返済して、住宅に設定されている抵当権を抹消しなければなりません。
売却によって得られる売買代金で住宅ローンを完済することができれば良いのですが、万一、売買代金では不足するような場合(いわゆる債務超過の状態)、別途、返済用の資金を調達しておく必要が生じてしまいます。

後で売却価格を決定する上でも重要なことですから、住宅ローンを返済中の人は、現時点で借入残高がいくらあるのかを金融機関へ確認しておきましょうね。


step2.査定依頼

住まいを売却するとき「いくらぐらいで売れるのか?」は、とても気になるところですよね。
そこで、不動産会社へ「査定」を依頼して、客観的に評価される住まいの価格を知りましょう。


自宅を売りに出そうと考えたとき、多くの人は「少しでも高く売りたい!」と思うものですが、不動産には中古市場における取引相場や購入者の意思が存在するため、売主の一方的な都合で決められた価格がそのまま通用するとは限りません。
そこで、最寄りにある不動産会社へ「価格査定」を依頼して、客観的に評価される「自宅の妥当な価格」を調べてみましょう。

この際、建物のメンテナンス履歴を整理しておくといいですよ。 なぜなら、ある程度の建築年数が経過している物件の場合、屋根や外壁、給湯器などの付帯設備は、修繕の有無が販売価格を査定する上で、とても重要な要素になりますからね。

なお、自宅を売却するために査定を依頼した結果得られる査定価格は、あくまでも販売価格を決める上での目安ですから、実際にいくらで販売するのか?は、売主自身が決めることになります。

とはいえ、好き勝手に、市場より高く価格設定しても、成約の見込みがない高価格の不動産を不動産会社が熱心に営業するはずはありませんから、ある程度、近隣の市場に合わせるのが一番良いと思いますよ。

もちろん、早期売却を狙うのなら少し安めの価格設定にしたほうがいいですね。また、買主から価格の交渉があったときのために、最低限の価格条件なども決めておくといいと思います。

ちなみに・・・『まずは希望価格で販売を開始して、売れないようなら値を下げる』という売却方法がありますが、あまり欲をかくと逆に市場から足元を見られることになりますから注意が必要です。売却開始から何度も価格を下げたりしていると、まだまだ下がると思われたり、厳しい価格交渉をされたりする場合が多いんですよ・・・。


step3.媒介契約

査定の報告を受けたら査定価格を目安として売出価格を検討しましょう。
不動産会社と相談した上で売出価格が決定したら、次は媒介契約を結びます。


不動産会社へ仲介(自宅の売却業務など)を依頼するとき、依頼者である売主と不動産会社との間で取り交わされるものが「媒介契約」です。
この媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれに特徴があるため、違いをしっかりと理解した上で、自分たちの希望に合ったタイプの媒介契約を結ぶようにしましょうね。

なお、不動産会社へ販売依頼を行う際、売却の対象となる不動産の権利証あるいは登記識別情報通知書が必要になりますから、事前に用意しておきましょうね。 万一、紛失などしてしまった場合、再発行されないため、資格者による本人確認制度による手続き(司法書士等に依頼します)が必要となりますので早めの対応が必要ですよ。


step4.自宅の売出

媒介契約を結ぶと販売活動が始まります。購入を検討するお客様が住まいを見学に訪れますから、印象を良くするための準備をしておきましょうね。

早期に、より良い条件で自宅を売却するためには、多くの人に物件を知ってもらえるような情報発信が必要です。そのため、売却の依頼を受けた不動産会社は、ホームページや新聞折り込みチラシ、住宅情報誌などを活用して幅広く広告宣伝活動を行ってくれます。

なお、購入の検討に値するかどうかは、買主の第一印象で判断されるのが一般的ですから、いくら個人の売主とはいえ、買主である“お客様”を迎える準備が必要なんです。
例えば、建物の内外部の清掃、整理整頓など、出来る限り“商品”としての見栄えを良くしておきましょうね。
特にキッチン・お風呂・トイレといった水周りは重点的に掃除をしておくことをおすすめします。

また、売却活動を開始したら、しばらくは週末自宅にいるようにしほうが良いですよ。
現地見学は週末の日中になることがほとんどです。買主が見たい時に見れないというだけで、大切なお客さんを逃してしまうこともありますからね。

さらに、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」によって売却を依頼している人は、日々の営業活動に関する「業務処理状況の報告」を受けることになります。

例えば、どのような広告を使って営業をしているのか? それに対する問い合わせの状況や購入を検討している人の反応などがどうなっているのか? などが書面または電子メールによって定期的に報告されますので、こうした報告を受けながら、売主自身が販売状況を把握するとともに売出価格の調整を検討してみたり、新しい販売方法を試してみたりすることになりますね。


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