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住宅購入の流れ[1]

資金計画(予算の決定)から入居まで、住宅を購入するときの手続きの流れについてです。


資金計画から売買契約まで

マイホームを買おうと決めてから実際に入居するまでにはさまざまな手続きが必要になります。 ここでは、マイホーム購入から入居までの主な流れをご紹介します。


step1.資金計画

まずは購入予算を決めます。頭金はいくら用意できるのか?返済はいくらまで大丈夫なのか?諸費用はいくらか?両親からの資金援助は?など、一つ一つ整理しましょう。

マイホームを購入する場合、なるべく頭金を増やし、借入額は低く抑えるというのが基本的な考え方です。

具体的には、物件価格の30%程度(頭金として物件価格の20%+諸費用分として物件価格の10%)の自己資金を用意できれば理想的な資金計画と言えるように思いますね。
もちろん、必ずしもこの通りである必要はありませんが、少なくとも「頭金10%+諸費用分」程度は準備しておきたいものです。

「頭金なし(いわゆる100%ローン)」とか、諸費用分まで含めて借入するといった人もいますが、このような資金計画の場合、借入を増やせば、その分リスクが高まるだけでなく、リスクコントロールのできる範囲(つまり、希望する暮らし方を実現するための選択肢)が極端に狭まるということを十分に認識しておくことが肝心ですね。

ちなみに…、一般論ですが、将来の金利変動リスクや家計収支の変動リスクに備えるためには、月収の3分の1以下に居住費が収まるような借入額を目安にするのが良いと思いますよ。


step2.情報収集

資金計画ができたら、具体的に物件を探しましょう。地域や沿線などをもとに最新の物件情報を入手します。

不動産の物件情報は、情報誌やインターネット、新聞折込広告など、さまざまな媒体から入手することが可能ですから、なるべく幅広いものから情報収集をするようにしましょう。

なお、インターネットで物件の検索をする場合には、少し希望する条件を緩めて検索するのが上手に検索するポイントですよ。 例えば、徒歩10分以内では希望する物件が検索できなくても、徒歩12分なら、希望にあう物件が見つかるかもしれませんからね。

まずは、多少、条件の範囲を広くして物件情報を集めることが、あなたに合ったマイホームを見つける近道かもしれません。


step3.現地見学

情報を収集できたら気になる物件を実際に見に行きましょう。
日当たりや周辺の環境など、物件資料ではわからないことがたくさんありますからね。


現地の見学へ行ったら、物件を細かくチェックするのはもちろんですが、必ず周辺の環境や駅までの道なども確認することが大切ですよ。

なぜなら、物件は自分のものになれば、いくらでもリフォームして自分の好きなように直すことができますが、環境や立地条件は、買ってから問題が見つかっても、どうにもならないからです。

例えば、「駅からの道に外灯はたくさんあるのか?」「人通りはあるのか?」「車の交通量は多くないか?」「ゴミ捨て場はどこにあるのか?」また、「きれいに清掃されているか?」「どんな人がご近所に暮らしているのか?」「日々の買い物は便利か?」「病院は近くにあるのか?」などなど…、挙げればきりがないほど確認すべきことはたくさんあります。

これらの情報は、現地に行かなければ手に入らないものばかりですから、物件ばかりを見るのではなく、しっかりと自分の目で生活環境についての確認をしましょうね。

ちなみに…、中古物件の場合には売主(物件の所有者)が立ち会う中での見学となりますから、日常生活に関すること(例えば、食料品など日々の買い物はどこが安いか?など)は、どんどん質問して情報収集しましょうね。 ただし、価格などの取引条件について直接売主さんと交渉するのはダメなので、そこは、後ほど不動産会社を通して行いましょうね。


step4.売買契約

お気に入りの物件が見つかったらいよいよ契約です。不動産売買契約にはさまざまな法律や規制が関係ありますから、しっかりと理解してから契約するようにしましょうね。

気に入った物件が見つかったら、まずは『購入申込(買付け)』をするのが一般的です。
この時、売主へ差入れるのが「購入申込書」と呼ばれるものですが、この書面は、売主に対して「買いたい」という意思表示を表すとともに、取引条件(例えば、公簿売買とするのか実測売買とするのか?、売買価格はいくらを希望しているのか?など)を明記して、相手方と交渉を開始するといった役割もあります。

つまり、売主とは、この購入申込書をもって、はじめて条件交渉がスタートするわけです(場合によっては、この時点で『申込証拠金』が必要になることもあります)。

ここで交渉決裂となれば、当然に何もなかったことになりますから、売主、買主、双方とも何らペナルティを受けることはありません。
一方、交渉がまとまれば、いよいよ売買契約の締結に向けた準備に入ります。
早めに重要事項説明書の説明を不動産会社の宅地建物取引士から受けるようにして、購入する物件に何も問題がないことを確認しておきましょうね。

ここまで無事に進めば、あとは売主と直接、売買契約書を取り交わすことになります。
売買契約書を取り交わす際には手付金が必要になりますから、こちらも早めに準備しておく必要がありますね。
なお、契約締結後に契約を解除する場合には、ペナルティ(手付金の没収や違約金の支払いなど)が生じますから注意してください。


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