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住宅ローン金利の仕組み

住宅ローンの金利は、何を基準に決められているのかについてです。


住宅ローン金利の指標

住宅ローンは変動金利型と固定金利型に大別することができますが、実は、金利を決める際の指標となるものは、それぞれ違うということをご存じですか?

住宅購入後の返済計画を考える上でも、金利が決まる仕組みを知っておくことは大切なことなんです。

たとえば、『ひとまず変動金利型で借りといて、金利が上がり始めたら固定金利型へ借り換えよう…』なんて考えている方には、ぜひ、知っておいて欲しいことですね。


変動金利型の住宅ローン

変動金利型の住宅ローンにおける金利は、毎年、4月1日と10月1日の年2回、「短期プライムレート」を基準として見直しを行うというのが一般的です。

例えば、短期プライムレートが1.475%とすると、これに1%上乗せした金利が基準金利となり、店頭で表示される変動金利型住宅ローンの貸出金利となる…といった具合です。

この「短期プライムレート」とは、銀行が優良と判断した企業に対して、貸出し期間が短期(1年未満)の融資をする場合の金利で、金融機関が資金を調達するのにかかったコストや今後の市場の金利動向を元に決定されます。

ちなみに…、短期プライムレートは「政策金利」に影響されるので、日銀の金融政策に関連するニュースや、新聞の経済欄などに掲載されている「短期金利(無担保コール翌日物)」の動きに注目していると、今後の金利動向が読めるかも?…しれませんよ。

なぜなら、日銀は金融政策の一つとして、景気動向などを見ながら「無担保コール翌日物」市場へ直接介入することで、短期金利を操作しているからです。


固定金利型の住宅ローン

長期間にわたり金利が固定される住宅ローンは、変動金利型の住宅ローンと異なり、主に「長期金利」が指標とされており、その他市場の動きなども加味されたうえで決定されるというのが一般的です。

この「長期金利」とは、取引期間が1年以上の資金を貸し借りする際の金利をいい、日本では一般的に「新発10年国債の流通利回り」が指標金利とされています。

「国債」とは、国が発行する債券(国が借金する際の、いわゆる「借用書」ですね)のことで、「新発10年国債利回り」とは、新規に発行された償還期間10年の国債の流通利回りを意味しています。
なお、長期金利は、新聞の経済欄などで確認できますので、ぜひ、チェックしてみてください。

そして、この債権には「価格が下落すると利回りが上昇し、価格が上昇すると利回りが下落する」といった特徴があることを、ぜひ、覚えておいてください。

例えば、日本は借金大国と言われていますが、このままさらに財政状況が悪化する(=国の借金がどんどん増える)ことで国に対する信用不安が増せば、国債価格は下落することになるでしょう。
すると、国債の利回りは上昇し、その影響で住宅ローンの金利が上昇する…といったこともありうるんですね。

なお、一般的に、短期金利よりも将来の予測で動く長期金利のほうが先に動く傾向があるので、変動金利型住宅ローンの金利が上昇する前に、固定金利型住宅ローンの金利が上昇してしまう可能性が高いとうことも、ぜひ、おさえておきたい点です。

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