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住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの金利タイプ(固定金利・変動金利・固定金利選択型)別に見るそれぞれの特徴についてです。


固定金利型

固定金利型の住宅ローンとは、借入をしたすべての期間において金利が一定(一部二段階金利)となる商品です。

メリットは、最後まで金利が変わらないという点です。
経済状況の影響を受けることなく一定の返済額のまま支払を続けることができるので、金利の上昇リスクは負いたくないといった安全志向の人にむいている商品とも言えます。

デメリットとしては、他の商品と比較して金利水準が高い傾向にあるため、家計への負担が大きくなる点です。
したがって、無理な繰上げ返済は行わず、また将来、教育費等の家計負担が一段落した時点で、金利の低い商品へ切り替えるなどの対応も視野に入れて、検討すべきでしょうね。


変動金利型

変動金利型の住宅ローンとは、返済期間中に適用される金利が変動する商品です。
市場金利の動きにともない返済額の内訳(元金と利息)を年に2回、見直すことになっていますが、返済額は5年間一定に保たれます。

メリットは、他の商品に比べて金利が低い傾向にあることです。
また、5年ごとの返済額見直し時点において、市場金利が高騰していたとしても、現状返済額の最大1.25倍までしか返済額は上昇しません(=返済額に関する激変緩和ルール)。
つまり、金利の急上昇による家計破綻を防ぐためのセーフティーネットが張られている感じですね。

デメリットは、金利が上昇することで計画的に元本が減っていかない可能性があることです。
特に深刻な問題としては「未払利息」が発生する可能性もあるという点です。


未払利息とは…

例えば、住宅ローンの返済中に適用金利が上昇した場合、その都度に返済額が見直されるわけではないので、毎回の返済額に占める利息の額が、そのときの返済額を上回ってしまう可能性がありますよね。
このようなかたちで生じる未払いの利息部分を「未払利息」と呼んでいるんです。
なお、実際に未払利息が発生した場合、通常返済とは別に分割で清算したり、毎回の通常返済額から未払利息の支払いを優先的に行ったり、完済時に一括返済するなどの方法が主に取られているようですよ。


※返済額を5年間一定とすることと、返済額の見直し幅を最大1.25倍とするルールが適用されず、金利が見直される都度(半年ごと)に返済額が変化する変動金利型住宅ローンもあります。


固定期間選択型

固定期間選択型の住宅ローンとは、変動金利型の住宅ローンをベースに当初の一定期間に限り金利を固定し、その後は変動金利型か固定期間選択型へ更新できるという商品です。

メリットは、契約した固定期間は金利も返済額も一定になるため、家計のやりくりが計画的にできるという点です。

デメリットは、固定期間が満了した後、その時点で発売されている住宅ローンへ切り替えなければならないため、固定期間満了後の返済計画が立たないという点です。つまり、経済状況によっては返済額の負担が急増する可能性があるのです。

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