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都市計画区域と都市計画道路

都市計画法に定める区域区分と、都市計画施設(計画道路)についてです。


都市計画区域の区域区分

都市計画では、都市計画区域を定めるとともに計画的な街づくりを行うため、①市街化区域、②市街化調整区域、の区分を定める(これを「区域区分」といいます)ことができるとされています(区域区分されていない都市計画区域は「非線引き都市計画区域」と呼ばれています)。

《市街化区域》
すでに市街化している区域、または、おおむね10年以内に優先的に市街化される区域のことを指します。
私たちが暮らしている都市部などは、そのほとんどが市街化区域内にありますね。

《市街化調整区域》
市街化を抑制すべき区域のことを指します。
たとえば、農業や林業、漁業などが暮らしの中心となっている地域は、市街化調整区域内にある場合が少なからず見受けられますね。

なお、市街化調整区域内では「すでに開発許可を受けている土地」あるいは「旧住宅地造成事業に関する法律により開発された土地」でなければ、原則として一般住宅などの建築が出来ないことになっています。


市街化調整区域の留意点

開発許可などを受けていない市街化調整区域内であっても、さまざまな理由により住宅が立ち並んでいる場所があり、このような土地を「既存宅地」と呼んでいます。

すでに住宅が建っている既存宅地でも、法令上は新たに建物の建築が出来ないことになっていますが、各地方自治体の条例によって特例措置が設けられ、既に建っている住宅の建て替えに限り建築を認めるなどの措置が取られているのが実情です。

だから、市街化調整区域内にある中古住宅でも流通市場で取引されているんですが、法令上はあくまでも再建築不可なので、一般的にみると市街化区域内にある土地に比べて割安感があるものが多く見受けられます。

ちなみに…、市街化調整区域内にある住宅については、住宅ローンの利用に制限を受ける場合もありますから、いくら「安い!」とはいっても購入には注意が必要ですね。


都市計画道路

都市計画によって定められるものとして、都市計画施設(道路や公園など)があります。

例えば、都市計画道路は、将来、道路にするために計画されたものですから、その計画が実行されれば、当然に該当する部分の土地は、人が暮らしていたとしても収用されることになりますね。

また、都市計画決定された都市計画施設の区域では、将来行う事業の円滑な施行のため、建築物の階数や構造に関する建築制限が設けられていますので、これらの区域内において建築物を建築しようとする場合には、都市計画法第53条に基づく許可を得る必要が生じますから、該当地を購入する際には注意が必要です。

なお、都市計画道路には、「計画決定段階」と「事業決定段階」の2段階があり、事業決定されれば具体的に用地買収などがスタートすることになりますよ。

計画決定から事業決定へ、いつの時点で移行するかわかりませんから、もし、都市計画施設に該当するような物件の購入を検討するのであれば、必ず関係市区町村役場へ問合せをして確認をすることが大切ですね。

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