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建ぺい率と容積率

敷地に建物を建築する際、その建物の面積を制限する建ぺい率と容積率についてです。


建ぺい率

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。

たとえば、建ぺい率が50%と指定された地域にある100㎡の敷地には、建物の投影面積(概ね建物1階の床面積を指します)として50㎡(=100㎡×50%)まで建築できることになります。


規制緩和と適用除外

敷地が(1)建ぺい率の限度が80%とされている地域外で、かつ防火地域内に耐火建築物を建築する場合、あるいは(2)街区の角地にある敷地または、これに準ずる敷地で特定行政庁が指定した場合、指定された建ぺい率が10%緩和されます。
たとえば、都市計画で指定された建ぺい率が60%であれば、70%になるということですね。ちなみに、両方の要件を満たすと20%緩和されます。

また、敷地が建ぺい率の限度が80%とされている地域内で、かつ防火地域内に耐火建築物を建築する場合は建ぺい率が適用除外(つまり建ぺい率100%)となります。

つまり、要件を満たしていれば、狭い敷地でも効率的に利用することができますよね。


容積率

容積率とは、建築物の述べ面積の敷地面積に対する割合のことです。

たとえば、容積率が100%と指定された地域にある100㎡の敷地には、建物の延べ面積(建物全体の延床面積を指します)として100㎡(=100㎡×100%)まで建築できることになります。


前面道路の幅員による制限

容積率は敷地が接する前面の道路幅によって影響を受けることがあるので注意が必要ですよ。

敷地が接する前面道路の幅が12m未満の場合、その道路幅員に応じて都市計画等で定められた容積率と、全面道路幅員に居住系用途地域なら4/10、その他の用途地域なら6/10の乗数をかけたものとを比較して、いずれか厳しいほうの容積率が適用されることになります。

たとえば、第1種住居地域にあり、都市計画によって指定された容積率が200%の地域にある敷地で、前面道路の幅員が4mの場合、(指定容積率)200%>(道路幅による制限)4m×4/10=160% となり、この敷地の容積率は最大160%までとなりますね。

つまり、せっかく広い敷地があっても、その前面道路が狭いと効率的に利用できなくなってしまうということなのです。
だから、土地を購入するときは前面道路の幅にも注意が必要ですね。

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