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道路の種類

建築基準法に定める道路の種類と、敷地が接する道路の利用上の注意点についてです。


建築基準法に定める道路の種類

私たちが日常生活で使っている道路は、建築基準法上で見るとさまざまな種類に分類することができます。
そして、分類された道路が『建築基準法上の道路』に該当し、その道路に敷地が原則として2m以上接していなければ、敷地に建物を建築することができないのです(これを接道義務といいます)。

なお、この建築基準法(建基法第42条)で定める道路とは、「幅員4m(特定行政庁が指定した区域内では6m)以上のもの」であると規定されていますが『公道か私道か』の区別は関係ないんですよ。

道路にはいろんな種類があるんですが、その中から売買するにあたって特に注意が必要な道路の種類をピックアップして、その注意点を見ておきましょう。


位置指定道路(建基法第42条1項5号)

位置指定道路(建基法第42条1項5号)とは、一定基準に適合する「私道」で、私道の所有者が特定行政庁からその位置の指定を受けたものを指します。

敷地が位置指定道路にのみ接道しているような土地を購入する場合、その道路を利用する上での制限や、通行料・維持管理費用などの負担金がかかる場合があるので注意が必要ですね。

特に、敷地の購入に際して私道部分の所有権が得られないような場合、将来にわたり私道の使用(通行権等)や配管のための掘削等に関しての承諾を私道所有者から得ておくことがトラブルを回避するポイントとなります。


2項道路・みなし道路(建基法第42条2項)

2項道路(建基法第42条2項)とは、公道・私道の別を問わず、建築基準法の施行の際(S25.11.23.、ただしその日以降に都市計画区域に指定されたときはその日)、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定を受けたものを指します。

2項道路はその幅員が4m未満であるため、建築物の建築などを行う場合には道路の中心線から2m(指定区域では原則3m)後退(セットバック)した線が道路と敷地の境界線とみなされます。

セットバック部分は道路とみなされるため、当然に建物や塀などの建築ができず、建ぺい率や容積率を計算する際の建築対象面積にも算入されませんので、セットバック部分の面積がどの程度になるのかは、その敷地を利用する上で大きな問題となります。

たとえば、現状で2項道路に接している敷地にある建物を、老朽化したので建て直そうとした場合、同じ規模の建物が建てられないかもしれないのです。


ただし書き道路(法第43条第1項ただし書き)

建築物の敷地は原則として建築基準法第42条に定める道路に2m以上接しなければならず、この要件を満たさない場合、原則として建物の建築等をすることができません。

ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、建築が許可される場合があります。

これを「建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可」といい、この許可が適用される建築物のある敷地が接している“道路状の空地”を「ただし書き道路」と呼ぶことがありますが、建築基準法上の道路として扱われるものではありませんので注意してくださいね。

いわゆる「ただし書き道路」に接する敷地では、将来にわたり建築行為を行う都度に、建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可が必要になるので、当然に建築が可能な土地とはみなされません。
だから、一般的にみると、接道義務を満たした土地に比べて割安感のある価格で販売されているんですね。

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