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固定資産税などの清算

残金決済のときに行う固定資産税・都市計画税の精算についてです。


固定資産税・都市計画税の清算

固定資産税の納税義務者は、土地や家屋に関する登記の有無は関係なく、毎年1月1日現在における「固定資産課税台帳」に固定資産の所有者として登録されている者となります。
したがって、年の途中で売買等を行った場合でも、その年の1月1日時点の所有者(つまり、売主ですね。)が1年分の税金を納めなければならなくなってしまうのです。

そこで、売買契約では、所有(保有)期間に応じて引渡し日の前日までを売主、引渡し日以降を買主の負担として、年税額の日割り清算を行うのが一般的なんです。


清算金の計算をする際の起算日について

固定資産税・都市計画税(=契約書では「公租公課」と呼んでいます)の清算は、1年を単位として365日(うるう年は366日)で日割計算とするのが一般的ですが、1年の始まり(起算日)をいつにするのかによって、その清算される税額が異なってしまいますので注意が必要ですね。

暦年制度に合わせ、1月1日を起算日とし12月31日までを1年とする考え方と、地方税の会計年度に合わせ4月1日を起算日とし翌年3月31日までを1年とする考え方の2通りがありますが、首都圏などでは1月1日を起算日として清算し、他の地域では4月1日を起算日とする事例が多いようですよ。

いずれの場合も、売買契約書の中でいつを起算日とするのか明確にしておくのが一般的ですね。


税額が不確定な場合の精算手続き

固定資産税の計算の基となる「固定資産税評価額」は3年に1度、その評価替えが行われるため、物件の引渡しを行う年が評価替えの年に該当する場合には注意が必要ですね。

また、毎年4月以降にその年度分の納付書が所有者宛てに送付されるので、納付書が売主の手元に届く前に引渡日が到来する場合も同様です。

こういった場合、どのように公租公課の清算を行うのか売主と買主の双方が話し合って、契約時に取り決めておく必要がありますね。

具体的には、(1)納付書が売主に届くまで清算を延期する、(2)前年度の納税額を基に仮清算をし、今年の税額が確定した時点で差異があれば再清算する、(3)前年度の納税額を基に清算し、後日の再精算は行わない、などの方法から話し合いの上、決定するのが一般的ですね。

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