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マンション購入時の注意点

中古マンションの売買契約を結ぶ前に、チェックしておきたい注意点についてです。


内法面積と壁芯面積

マンションの場合、部屋(=専有部分)の面積を表す(測る)方法として、壁や柱の厚みの中心線で測る「壁芯(へきしん)面積」と、壁の内側で測る「内法(うちのり)面積」があります。

そして、パンフレットや広告などに記載されている専有面積は「壁芯面積」によるものですが、不動産登記簿の「専有部分の建物の表示」欄にある床面積は「内法面積」が記録されています。

登記簿に記録された床面積はパンフレットなどに記載された専有面積よりやや狭くなりますが、この違いは、実際に生活をする上でそれほど大きな支障となるとは考えにくいので、ついつい見落としてしまいがちなのですが、実は、住宅ローン控除を利用する上では大きな問題となりますから注意が必要なんですよ。

住宅ローン控除の対象となる建物の床面積は50㎡以上とされていますが、この面積は登記簿上の床面積、すなわち「内法面積」が対象となっています。
だから、住宅ローンを利用する場合には、必ず登記簿に記録された床面積も確認しておきましょうね。


管理費等の滞納金について

マンションを購入する時、売主が負担すべき管理費や修繕積立金が未払いとなっている場合、その未払い金に対する支払い義務は買主が引き継ぐことになっています。

だから、売買契約を結ぶ時はもちろんのこと、引渡しを受ける時点でも、管理費や修繕積立金などの未払い金の有無を必ず確認する必要があるんです。

万一、売主に未払い金があると判明したときの主な対策方法は2つです。

1つは、契約から引渡しを受けるまでの間に、売主の責任においてちゃんと清算しておいてもらうという方法。
もう1つは、売買代金から未払い分を差し引いて売主へ残代金を支払うという方法です。

なるべくなら引渡し時までに売主にちゃんと清算しておいてもらったほうが良いのですが、半年とか1年分といったように相当な額の未払い金がある場合は、売買代金から清算するしかないかもしれませんね。

いずれにしろ、トラブルを起こさないためには、特約条項として売買契約書に清算の方法を明記しておくべきですから、事前に清算方法を話し合っておいたほうがいいですよ。


大規模修繕の予定も確認!

マンションは新築からおおむね12年前後で大規模修繕を実施するものですから、大規模修繕に関する計画の有無や内容などもしっかりと確認しておくようにしましょう。

また、月々の修繕積立金の額が極端に少額の場合、大規模修繕の際に積立金不足から各住戸に対して一時金の徴収を予定しているマンションも珍しくありませんので、既に積み立てられた金額がどの程度なのかもしっかりと確認しておきましょう!


規約共用部分の所有権について

マンションの共用部分には、規約による共用部分と、法律によって定められた共用部分があります。どちらも、区分所有者が共同で使用することにかわりはありませんが、登記に関しては大きく性格が異なるんです。

例えば、法律で定められた法定共用部分(廊下、階段、エントランスなど)は、その権利を登記することができませんが、規約で定められた共用部分(集会室など)は登記をすることになっています。

つまり、売買の対象である部屋(専有部分)とは別に、共用部分に対しても売主が所有権持分を持っている場合があるのです。

こういった場合の売買では、当然に、共用部分の所有権持分についても専有部分と一緒に売買されることになりますから、売買の目的物については慎重に確認する必要がありますね。

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