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公簿売買と実測売買

更地や戸建住宅を売買するときの売買対象面積の取り決め方についてです。


土地の売買対象面積について

不動産登記簿上の地積(これを「公簿(こうぼ)面積」といいます)と実際の土地面積は必ずしも一致しているとは限りません。

そこで取引上でのトラブルを防止するため、更地や戸建住宅を売買するときには土地の売買対象面積を「公簿面積」とするのか「実測面積(=測量によって得られた土地面積)」とするのかを明確にしておきます。


土地公簿売買

一般的に、登記簿に記録された面積に信頼性がある(たとえば、地積測量図がある場合など)と認められるような場合や、測量費が売買価格と比べて多額になる場合、あるいは取引を急いでいる場合などに採用されるもので、登記簿に記録された面積をそのまま売買対象面積として取引を行うものです。

なお、公簿売買では売買代金も確定することになりますので、後日の清算は生じませんが、その旨を明確にして紛争を防止する観点から、契約条項にて「後日実測の結果差異が生じても売主買主互いに異議を申し出ないものとする。」と明記をしておくのが一般的です。


土地実測売買(代金固定型)

契約締結時にすでに測量が完了している場合、その測量面積を基準に売買を行う場合があります。

この場合でも「実測売買」といいますが、すでに売買対象面積や土地の範囲、売買代金は確定していることになります。


土地実測売買(代金清算型)

登記簿に記録された土地面積に信頼性が乏しい場合や土地の境界線が不明確な場合などに採用されるもので、登記簿記録の土地面積を基準に売買契約書を作成した上で契約を締結しますが、所有権移転の時期までに測量を行い、その測量面積と契約面積に誤差が生じた場合、売買代金の清算を行うものです。

なお、清算するにあたっての単価は1㎡当たりの金額を定め、小数点以下2桁までの面積で行うのが一般的です。



地積更正登記について

測量することを契約条件としている場合で、測量の結果、登記簿に記録された地積(=公簿面積)と実測面積との間に差異が生じたとき、必ずしも登記簿の記録内容(地積の部分)を実測面積に更正する手続き(これを「地積更正登記」といいます。)を行うとは限りません。
そこで、測量することを契約条件としている場合には、差異が生じたときに地積更正登記をするのか否かについても売買契約書にて定めておく必要があります。

なお、地積更正登記を申請するには、境界確定測量が終わっていなければならず、隣接地所有者全員の立会いにより境界を確定した旨を示す「実印を押印した境界確認承諾書」、道路境界を確定させるための官民査定をし旨を示す「測量図」(査定済みの場合は復元図)、隣地所有者全員の「印鑑証明書」の添付が必要 となります。


建物の売買対象面積について

建物の売買対象面積は一般的に登記簿面積とし、その面積に対する売買価格を決定しています(つまり、公簿売買です)。

ただし、区分所有建物では、専有部分の床面積を示す際、壁、そのほかの区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積で表示する「内法面積」と、外壁または戸界壁もしくは柱などの中心線で囲まれた部分の面積で表示する「壁芯面積」がありますので、どちらの面積を売買対象面積とするのかを売買契約書に明記しておく必要があります。

なお、内法面積と壁芯面積では当然に誤差が生じますが、この誤差について清算を行うことはありません。

新規分譲される建物では、建物の表示登記が未了のまま売買契約を締結することになりますので、その際には確認済証に記載された建物床面積(建築基準法による壁芯面積)をもって売買対象面積とします。

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