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不動産売買契約書とは

取引条件を明記したとても重要な書類である売買契約書についてです。


契約書の必要性

民法では、口頭による当事者間の合意だけで有効に契約は成立するものとされていますが、不動産の取引においては、その条件が複雑になることも決して珍しくはないため、契約書を作成するのが一般的なんです。

契約書は、両当事者間で合意した取引の内容(条件)を明記したものであるとともに、万一、トラブルが生じた場合に、その解決の基となる書面といった性格も併せ持つことになりますから、記載内容には注意が必要ですね。


民法と契約書に記載されている条項の関係

宅建業者が使用している一般的な売買契約書では、危険負担や瑕疵担保責任など民法の規定と異なる内容の条項を記載しているものがありますが、これは「民法上の特約」を定めたものと解釈されているんです。

そもそも、民法には、その規定に対して絶対に従わなければならない「強行規定」と、民法の規定にかかわらず契約当事者の自由意思によって定めることが出来るとしている「任意規定」があるんですが、この任意規定において、当事者間の合意によって民法の規定と異なる内容を定めた場合には「民法上の特約」といった位置づけになるんですね。


特約条項の必要性

不動産取引において、様式化された契約書の条項では対応しきれない場合、「特約条項」を設けて対応するのが一般的なんですが、条項を作成する際には注意点があります。


民法などのルールを守る

契約の基本は「当事者の自由意思に基づく合意」とされているので、個々のケースにおける特約条項についてもこの原則に則って作成することになりますが、公序良俗に反する事項を目的とする法律行為や、民法の強行規定に反する法律行為は無効とされますので、特約条項を作成する際には十分な配慮が必要です。


第三者介入の有無

特約条項に定めた内容を履行するにあたり、契約の当事者のみで履行できるのか否かがとても重要な要素となります。
契約当事者と関係のない第三者の承諾や許可等を要するような場合には、特約条項の履行ができないときの対処(例えば、契約を解除できるようにするなど)についても事前に定めておくことが、後日のトラブルを回避する上でとても効果的ですね。

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