プランサービス

瑕疵(かし)担保責任

住宅の欠陥に関して、売主が買主に対して責任と負担を負う瑕疵担保責任についてです。


瑕疵(かし)担保責任とは

瑕疵担保責任とは、瑕疵の事実を知らない買主に対して、買主が通常の注意を払ったにもかかわらず、契約後に物件の価値を減少させたり、通常の用途や契約上の目的である用途に適さなくさせるような欠陥(瑕疵)が見つかった場合に、発生する売主の責任です。

売主は、瑕疵に対して無過失責任を負うとされていますから、売主に何ら過失がなくても、もし瑕疵が発見されれば売主は責任を負わなければならないのです。

なお、この瑕疵担保責任については、民法、宅地建物取引業法(宅建業法)、住宅品質確保促進法(品確法)、消費者契約法でそれぞれ違った定めをしていますので注意が必要ですね。


民法で定める瑕疵担保責任

民法の規定では、住宅の隠れた欠陥(瑕疵)により買主が契約の解除または損害賠償の請求をするときは、買主がそのの事実を知った日から1年以内にすればよいと定めています。
つまり、売主は自宅の引渡し後、瑕疵が発見されるまで、ずっと責任を負い続けることになってしまいます(※注)。

このルールを売主側からみると、随分と厳しいように思いますよね…。

そこで、取引実務では多くの場合、民法とは異なるルールを設けて契約を行っているのが一般的なんです。

なぜなら…、民法で規定する瑕疵担保責任は任意規定であることから、個人間売買では当事者間の合意により、その内容を変えることができるからです。

実際の取引現場を見ると、売主が負う瑕疵担保の責任期間について、引渡し日から2~3ヵ月程度と定めるのが一般的ですね。

また、取引される建物が相当に古かったり、買主も売主による瑕疵担保責任を問わないことに承諾している場合には、売主の建物に関する瑕疵担保責任を免責するという特約を設けて売買契約をする場合もあります。

こうやって民法のルールを変更することで、売主の負担をある程度軽減しているのですね。

ただし、売主が瑕疵を知っていたにもかかわらず、そのことを告げずに契約を行った場合は、その瑕疵について責任を免れることはできませんので、買主は安心できますね。

(※注)瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権は、通常の債権と同様に引渡しの時から10年で時効消滅するという最高裁の判例(H13年11月27日)があります。


宅地建物取引業法で定める瑕疵担保責任

不動産業者が売主の場合、住宅の瑕疵担保責任の期間については、引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除いて、民法で定められているものよりも買主に不利となる内容の特約を付けて契約をすることができないと定めています。

もし、民法よりも買主が不利になるような特約を付けて売買契約をしたとしても、それは無効になります。


住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)

この法律は平成12年4月に施行された法律で、その内容の柱は、新築住宅の場合、売主は引渡しの日から10年間、住宅の「基本構造部」について瑕疵担保責任を負うことを義務付けるというものになっています。

つまり、住宅の欠陥(瑕疵)の中でも、限定した部位についてのみ10年間の瑕疵担保責任を負うというものなのです。
だから、それ以外の部位や、構造的欠陥以外の瑕疵に関しては、民法または宅建業法で定める責任期間が適用されることになります。

なお、新築住宅を供給する事業者には、「品確法」の他に「住宅瑕疵担保履行法」により保険への加入または保証金の供託が義務付けられています。
これは、将来起こりうる瑕疵に対する事業者の責任を確実に履行するための資力の確保を目的としている制度です。

この制度によって、万一、事業者が倒産している場合でも、住宅の購入者は瑕疵の補修などに係る費用を請求することが可能になりました。

* 住宅について相談したい!
そんな方には…

情報サイト内の関連ページを見よう


テーマ別・情報サイト一覧

資金計画離婚 契約税金 法令その他

出版書籍のご案内

代表の本鳥有良が執筆した出版書籍のご紹介です。


はじめての家の買い方 中古マンションの選び方・見分け方 宅建資格を120%活かす方法 新人不動産営業マンが最初に読む本





ページトップへ戻る
Copyright(C)Plan-service.All rights reserved.