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契約解除の方法

不動産売買契約を自己都合で解除するときの一般的なルールについてです。


手付解除

売買契約を結ぶ際に買主から売主へ支払われる金銭に、「手付金」というものがあります。

民法では特段の定めがない限り、手付金は「解約手付」と推定され、契約の解除権を留保するためのお金と解されています。
つまり、売買代金の一部である「頭金」や「内金」とは、性格の異なるお金なのですね。

なお、相手方が履行に着手した場合や、手付金をもって契約を解除できると定めた期間を経過してしまった場合には、契約違反による解除となり手付金をもっての解除はできなくなり、違約金の支払いなどペナルティが生じるので注意が必要ですね。


買主から一方的に契約を解除したい場合

売主へ支払った手付金を放棄すればよく、それ以外に損害賠償等の責任は負わないことになっています。


売主から一方的に契約を解除したい場合

受領した手付金の倍額を買主へ支払えばよく、それ以外に損害賠償等の責任は負わないことになっています。


違約解除

民法では損害賠償額を当事者間であらかじめ定めることを認めていますので、不動産取引の実務においても、あらかじめ損害賠償または違約金の予定額を定めて売買契約を結ぶのが一般的です。

個人間売買の場合、予定額に対しての特段の定めはありませんが、通常は売買代金の10%~20%相当額とするのが多いと思いますよ。
宅建業者が売主となる場合には、宅建業法により売買代金の20%相当額が上限と定められています。

なお、損害賠償の予定額をあらかじめ定めた場合、実損額がその予定額を上回っていても、その差額を請求することが出来ませんが、一方で実損額が予定額を下回っていても予定額を請求することが出来ます。

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