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[重説]法令等の制限

重要事項説明書にある法令等の制限についてです。


法令に基づく制限の概要について

法令に基づく制限の概要では、取引の目的となる不動産が、公法上にどのような利用上の制限を受けるのかについて説明を受けることになります。

この項目は、聞きなれない専門用語ばかりで難しい部分ではありますが、買主にとっては重要なことばかりですから、十分な説明を受けるとともに、しっかりと内容を理解しておきましょうね。

特に、現在建物が建っていたとしても、将来の建替えが可能かどうか、また、そのときにどのような制限を受けるのかを必ず確認しておくことが大切ですよ。


市街化調整区域内における建築制限

物件が市街化調整区域内にある場合でも、すでに開発許可を受けている土地については許可内容に従って建築物を建築することができます。

また、都市計画法が施行(昭和44年6月)される前において「旧住宅地造成事業に関する法律」により開発された土地については建築物の建築等にあたり許可が不要です。

したがって、このような土地の場合には、その「許可番号、検査済番号、工事完了公告」の日付と番号を確認するようにしましょう。

なお、開発許可を受けていない市街化調整区域内では、原則として一般住宅の建築(既存建築物の建替えや改築等も含む)ができませんが、都道府県による条例により建築を許容する制度などもありますので、具体的な制限の内容や手続についての説明を受けるようにしましょう。


建築物が「既存不適格建築物」あるいは「違反建築物」の場合

既存不適格建築物とは、当時、適法に新築したものの、その後、規制等が変更されたことで現在の建築基準法に適合しなくなった建物のことを指します。

既存不適格建築物については、原則としてそのまま(不適合のまま)の存在が法律上認められます。

また、増改築などを行う場合も、一定の耐震性能を確保するなど、既存不適格建築物の増改築にかかる緩和措置に定める要件を満たせば存続が可能となっています。

一方、建築基準法に不適合な建築物の中には、建物の所有者が故意に法を守らず、増改築等されたものも存在します。
このような建物を、通常「違反建築物」と呼んでいます。

違反建築物の場合には、既存不適格建築物と異なり、法令等に基づく是正命令を受ける可能性もあります。

つまり、売買の目的物となる建物が現在の建築基準法に適合していない場合には、どのような理由で不適合状態にあるのか、しっかりと確認しておくことが必要ですね。


敷地と道路の関係(接道義務)

敷地と道路との関係では、将来にわたり建築物を建築することが可能か否かなど、建築の際の制限について説明を受けることになります。

建築基準法では、原則として、建物を建築する敷地は建築基準法に定める道路に2m以上接していなければならないと定めていますので、この要件を満たした土地かどうかをしっかりと確認しておきましょう。

たとえば、接道間口が2m未満であったり、敷地の接する道路が建築基準法に定める道路ではない場合、原則としては再建築不可となります。

ただし、このような場合でも、再建築が可能となる場合もありますので、どのような手段を講じるべきかなどについても確認しておくといいですよ。

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