空室リスク
賃貸物件は常に入居者が入っているとは限りません。
特に建物が古くなってくると、一度入居者が退去した後の次の入居者が入るまでの期間が長くなる可能性があります。
この間は家賃収入が途切れてしまいますが、ローン返済や管理費等の保有経費の支払いは続きます。
つまり、まるまる自腹で負担しなければならないことになりますね。
そうなると、今まで稼いだ利益はあっという間に吹っ飛んでしまうことだってあるんですよ。それほど、空室リスクというのは怖いんです。
家賃滞納リスク
入居した賃借人が必ず毎月家賃を払ってくれるとは限りませんよ。
故意に家賃を滞納する人もいれば、やむを得ず滞納してしまう人もいるでしょう。
こういった賃借人に対して取立てをするのは大家さんにとって大変なことです。
もちろん、管理会社を使って取り立てをしてもらうという方法もありますが、その分、お金がかかりますからね。
金利上昇リスク
超低金利と言われる時代、賃貸経営の４％を超えるような利回りは魅力的ですよね。虎の子の貯金を銀行に預けているくらいなら、ローンを使ってでも物件を購入し、賃貸経営をしたほうが有利なように見えるのは自然なことです。
さらに、ローン金利が低くければ、そんなに表面利回りの高い物件を購入しなくても実質利回りが取れるので、購入対象となる物件が多くなります。
低金利は、ビギナー大家さんにとっては追い風となる環境ですが、一転、今後金利が上昇局面に入った時、悲劇は訪れます。
投資用不動産のローンは変動金利型のものが多く、金利の動きに影響されやすい仕組みになっています。
もし、低金利だからこそ実質利回りがある程度見込めるというような物件を購入し、その後、金利が上昇に転じたとしたら、その賃貸経営はあっけなく赤字へと転落するでしょう。
なぜなら、金利の上昇と同じレベルで家賃は上昇しないからです。
長期的な視野と、金利の動きを見込んだ事業計画が必要になる意味がここにあるのです。
建物の老朽化リスク
もし新築で投資用マンションを購入したとしても、いずれ建物は古くなります。以前は１０年一昔なんて言いましたが、今は１０年も経てば大昔です。
私たちの身の回りにある設備は日進月歩で進化していますから、今は最新の設備ですと言っても、１０年も経てば旧式の設備と言われても仕方がありません。
つまり、物件の設備面にあまりこだわっても意味がないということが言えるかもしれません。
それよりも、立地条件や建物自体の構造などに重点を置いて物件の選定をするべきでしょうね。
管理業者のリスク
区分所有建物、いわゆるマンションの場合、投資用であろうとなかろうと、「物件を買うというよりは管理を買え」と、私たちプロの業者は言います。
多くの人が共有して一つの建物を所有するという独特の権利形態であるマンションの場合、個人の都合で建物を修繕したり、維持したりすることはできません。すべて所有者の協議と同意が必要になってきます。そしてそれらを取りまとめるのが、そのマンションの委託している管理会社です。
長期修繕計画を立てたり、実際に業者へ発注して工事をしたりと、マンション自体の質を保つのは、管理会社が中心になって行うものなのです。だから、実績のあるしっかりとした管理会社に管理を委任していると、マンション自体の資産価値も十分に維持されますが、そうでない場合は、いくら所有者が丁寧に居室部分を使っていたとしてもマンションとしての質が下がり、売値に影響することが少なくありません。
それほど、マンションという特殊な建物にとっては、管理が重要な意味を持つのです。
不動産価格の低迷リスク
バブルが崩壊してからは、右肩下がりで地価は下落し続けています。都心部では上昇に転じたところも見受けられますが、まだまだほんの一部にすぎません。
今後当分の間は、少子化問題により不動産の需要が拡大するとは考えにくい状況です。にも係わらず、新築物件の供給が続いている状況を十分に考慮して、物件の選定をする必要がありますね。
換金性のリスク
不動産はもともと換金性に劣る資産です。株式などと違って、現金にしたいからといって４営業日後に換金できるようなものではありません。そんな不動産の中でも、さらに換金性の優劣があるんです。
もっとも換金性の高い不動産は更地です。次に通常の居住用建物がある不動産。もっとも換金性の低いものが賃貸中の不動産なんですね。
日本には借家法がありますから、大家さんの一方的な都合で入居者を退去させることができません。
これは、賃貸中の物件を買った新しい大家さんにも適用されるものです。もともと賃貸経営をするつもりで購入をする人にとっては、新たに入居者を募集する手間が省けて歓迎されることもありますが、逆を言えば、そういう目的で買う人しか買い手にならないということです。
たまたま投資用の物件を探している人とめぐり合えればいいのですが、そうでなければ、賃貸中の物件はなかなか売れません。
なお、賃貸中の物件は、どんな人が賃借人として入居しているのか、また室内の状況はどうなっているのかが、買い手に見えませんから、投資用不動産の中でも少し安い価格の取引になることが多いんですね。
地震・火災等のリスク
阪神淡路大震災以降、日本各地で大きな地震が相次いで起こっています。日本は地震大国と言われるように、いつどこで地震が起きても不思議ではありません。
万一、所有する物件が地震の被害にあった場合でも、ローンの返済などは残ってしまいますから、火災保険や地震保険でこういった災害には備えておく必要があります。
また、工作物責任に基づき、賃借人に対する大家としての賠償責任問題が発生する可能性もあります。