表面利回り
もっとも簡略化された投資判断指標として使われていますね。
ちなみに、不動産の販売広告などに表示されている利回りとは、通常、この計算式で出された数字です。
この利回りの特徴は、実際に物件を保有する際にかかる必要経費をまったく考慮していない点です。
そのため、キャッシュフローと比較した場合、現実味のある指標とは言いがたいものがあります。
つまり、あくまでも物件を検討リストに入れるか否かといった入り口の篩い程度に活用したいものです。
| 年間収入の合計 | ＝ | 年間収入（家賃）の合計 |
| 総投下資本の額 | 物件取得価格＋取得にかかる諸費用 |
Case:1
販売価格が1,780万円、年間の家賃収入が160万円のマンションがあるとします。
するとこの投資用不動産の表面利回りは？
（100万÷1,780万円）×100％≒8.9％
つまりこの物件の表面利回りは約8.9％という事になります。
この数字が、みなさんが広告などで目にする利回りですよ。
総合還元利回り（Free and Clear Return= FCR）
物件を取得・保有する際にかかる必要経費などを考慮して計算をする利回りの指標で、『実質利回り』といった言い方をすることもあります。
この指標の特徴は、表面利回りと比べ、より現実的な収益力を判断することができる点です。
| 純収益 | ＝ | 年間収入の合計−必要経費 |
| 総投下資本の額 | 物件取得価格＋取得にかかる諸費用 |
Case:2
先ほどと同じ物件で、年間の必要経費が50万円かかるとします。
するとこの投資用不動産の実質利回りは？
{（160万−50万円）÷1,780万円}×100％＝6.1％
つまりこの物件の実質利回りは6.1％という事になります。
もし、銀行から借入をして物件を取得した場合には、必要経費の中に支払利息を含めて計算したほうが、よりリアルな利回りが算出されます。
キャッシュ・オン・キャッシュリターン（Cash on Cash Return=CCR）
物件を購入する際に出資した自己資金に対して、どの程度の手取りが期待できるのかを表す指標です。
この指標の特徴は、多額の借り入れと組み合わせることでレバレッジ効果が働き、キャッシュ・オン・キャッシュリターンが上昇する点です。
しかし、当然に借り入れリスクも大きくなるので、安易に数値を上げることは危険ですよ。
| 現金手取り額 | ＝ | 年間収入−年間支出 |
| 投下した自己資金額 | 自己資金 |
Case:3
先ほどの物件を購入するにあたり、自己資金が400万円、借り入れが1,380万円という資金計画だったとします。
するとこの投資用不動産のCCRは？
（160万円−50万円）÷400万円×100％＝27.5％
つまりこの不動産投資のCCRは27.5％という事になります。
もし、借り入れの比率を物件価格の9割（1,600万円）まで増やしてみると、CCRは約61.1％まで上昇します。
正味現在価値（Net Present Value=NRV)
この指標は、不動産の持つ収益力から、その不動産の価値を導き出すという、いわゆる収益還元法の１つです。
不動産が将来生み出すであろうキャッシュフローを、市場金利などで割り引くことで、その不動産の「現在価値」を求め、そこから初期投資額を差引いた収益額（＝NPV）を求めます。
収益額（＝NPV）がプラスとなれば、収益力に対してこのマンションは割安と判断され、投資を実行しても大丈夫となるわけです。
| NPV＝ | 将来の価値 | −初期投資額 | ＞ ＜ |
０ | |
| （１＋市場金利） | ｎ | ||||
Case:4
先ほどの物件で１年後に得られる純収益を110万円、１年後の物件価格が取得時と変わらず、1,780万円とし、市場金利を5％とした場合のNPVは？
（1,780万円＋110万円）÷1.05−1,780万円＝20万円 ＞0
となり、投資を実行する価値があると判断できます。
なお、NPV＝0となるように収益率を求める方法が内部収益率（Internal Rate of Return = IRR）法です。
今回の事例で計算すると、
（1,780万円＋110万円）÷1,780万円−1≒6.1％
したがって、市場金利を勘案して、投資家が期待していた収益率（利回り）が5％程度だったとすれば、この投資は実行する価値があると判断できますね。
資本回収期間（Payback Period= ペイバック)
投資した自己資金を、何年間で回収できるかを分析する指標です。
当然ながら、短いに越したことはありませんよね。
| 資本回収期間（年）＝ | 自己資金 | |
| 年間の純収益（年間収入−年間支出） | ||
Case:5
先ほどの物件で400万円の自己資本を投下した場合は？
400万円÷110万円≒3.6年
つまり、約3年半で資本は回収でき、それ以後は、まるまる儲けとなります。
この期間が購入時点における建物の残耐用年数以上であれば、投資は論外ということになりますが、老朽化に伴う修繕費は避けられないリスクですから、追加投資の程度と照らし合わせて投資判断をすることが重要となりますね。
なお、もし今回のケースで、当初３年半の間のキャッシュフローをそのまま蓄え、１棟目のキャッシュフローをそのまま維持できると仮定して、同様の物件に再投資をした場合の資本回収期間は、同じ自己資金に対しするキャッシュフローが２倍になるわけですから・・・
400万円÷（110万円＋110万円）≒1.8年
となり、１棟目に比べて、同様の投資をしても、約半分の期間で資本金の回収ができることになります。
つまり、不動産投資では、反復継続的に投資物件を増やすことで、資本回収率を上げることができ、そのことは、建物の老朽化リスクを軽減させる効果につながっていくことになります。