賃貸経営の８つのメリット
- 投資先の破綻リスクがない（建物への投資のため）
- 安定したミドルリターン（概ね4％〜10％以上）
- 年金としての活用（長期的に見込める賃料収入）
- 生命保険の代役（団体信用生命保険による負債のカット）
- インフレ対策効果（不動産価格、賃料の物価連動）
- 小額資本からの投資（ローンの利用）
- 節税効果（減価償却費など経費の活用）
- 相続税対策（貸家としての評価減）
年金として、リタイア後も毎年の収入がある
不動産投資のもっとも分かりやすい特徴ですが、賃料収入は入居者がいる限り稼ぐことができますから、たとえ自分が会社を退職しようとも、年齢が７０歳になろうとも、物件に入居者がいれば家賃は毎月年金のように振り込まれてきます。
もしローンを借りて物件を購入していたとしても、自分が定年を迎える頃までにローンが完済してしまえば、家賃収入のほとんどを手にすることができますよね。
現状では、国民年金から満額支給を受けたとしても年額８０万円程度です。
もし、投資用ワンルームマンションで賃料８万円程度の物件を保有していれば、年間の家賃収入は額面で９６万円。つまり、一人分余計に国民年金をもらうようなものです。
リタイア後の収入は多くの方が公的年金を中心にせざるを得ないでしょうから、リタイア後の家賃収入は大きな生活の支えになることは言うまでもありませんね。
ただし、注意しなければならないのは、土地はともかく建物は時間の経過とともに劣化してしまうという点です。
不動産投資が年金に対策に有効であるためには、自分が老後を迎える頃も、購入時と変わらない収益力を持っている必要があるのです。
建物が老朽化すれば、空室リスクの高まりや、修繕・維持費の高騰など多くのリスクが発生してしまいますから、これらのリスクを回避しながら、なおかつ、老後の年金のかわりになるような不動産を購入するというのが、ここで言うメリットの大前提のお話である！ということです。
生命保険のかわりとして、遺族の暮らしを支える。
「不動産投資と生命保険にどんな関係があるんだろう？」と思われるかもしれませんが、これが実は大きな関係があるんですね。
と言うのも、マイホーム購入の時と同じように、投資用不動産をローンを使って購入する場合、団体信用生命保険に加入することになります。
団体信用生命保険とは、ローンを借りている人が万一亡くなった場合に、本人に代わってローン残債全額を返済してくれる生命保険ですから、もし、世帯主が投資用に不動産を所有していたとすると、世帯主の死亡とともに、借金返済は終わります。
あとはひたすら家賃収入が遺族のもとに入ってくる…ということですね。
生命保険の場合、数千万の死亡保険金を一括で受け取ることになりますが、家賃は毎月受け取ることになります。
この違いです。
また、家賃はインフレと連動しますから、長期的な視点で見ると生命保険より有利な面があるかもしれません。
節税効果（所得税）がある。
税金は誰にとっても頭の痛い問題です。
特にサラリーマンの方は自営業者と違って経費というものがありませんから、源泉徴収税をなんとか還付したいと思っても、ほとんどできないのが現状です。
ところが、現物不動産に投資をすることで、賃貸経営をはじめると、他の所得と損益通算ができるようになるため、一度納めた源泉徴収税が戻ってくる可能性が生じてくるのです。
その仕組みはいたって簡単です。
家賃収入から保有にかかる経費を差し引き、もし赤字となれば、その赤字部分を他の所得（給与）と損益通算できるというものです。
不動産投資にかかる主な経費としては、固定資産税とか、管理費、ローンの支払い利息、減価償却費あたりがありますね。
また、購入時にかかる登記費用や仲介手数料も経費として算入することができます。
もし、青色申告を選択すれば、単年度で発生した赤字で通算しきれない部分を、翌年以降も繰り越すことができますので、その節税効果はかなり大きいと言えます。
一般的な投資スタイルで見えれば、不動産を購入した年は、赤字経営にならざるを得ない場合がほとんどでしょうから、購入後しばらくは、お給料の手取り収入が増えることになりますね。
ただ、冷静に考えれば、経営が赤字であるということが前提のメリットですから、あまり所得税における節税効果ばかりを期待した賃貸経営を目指すべきではないと思います。
特に、購入した年に限らず、保有期間中も赤字が続くような投資スタイルは自ら失敗を選んでいるようなものですから、絶対にやってはいけませんね。