地震で賃貸住宅が倒壊したら・・・
もし大地震が起きて賃貸住宅が倒壊し、中に住んでいる人（賃借人）に損害を与えてしまったら・・・。もしくは、死亡してしまったら・・・。
これは、大規模な災害が発生した場合、十分に予想される事態です。
家主も同じ地域に暮らしていれば、賃借人と同様に被災者という立場になるため、「お互い様だよ」と言いたいところですが、法律では、そうならない場合があるので、要注意です。
なぜなら、民法では、『土地工作物責任』を家主に負わせていますから、たとえ地震のような天災が理由であっても、建物の倒壊による被害は建物の所有者がすべて負わなければならない場合があるからなのです。
家主にとっては、ちょっと理不尽に感じるかもしれませんよね。
だって、震災被害は、家主のせいではありませんからね。
土地工作物責任とは
土地工作物責任とは、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があるため、他人に損害を与えてしまったとき、その工作物の占有者または所有者が被害者に対してその賠償責任を負うというものです。
もう少し分かりやすく解説すると、賃貸住宅を所有している家主（所有者）が、賃借人（占有者）に建物を貸している時、その賃借人あるいは家主が誰がに被害を与えた場合、その損害に対する責任を負わなければなりませんというものです。
ここまでは、当たり前のような内容に受け取れると思いますが、問題は被害を与えてしまった相手が、賃借人であった場合です。
つまり、震災による建物倒壊による賃借人の損害にこの法律を当てはめると、賃借人はなんら過失がありません。むしろ被害者となります。
すると、その被害に対する賠償責任は、家主が全面的に負うことになってしまうのです。
数ある法律の中で、無過失でも損害賠償責任を負う必要があると定めた土地工作物責任とは、本当に建物所有者にとって、重い法律なんですね。
新耐震基準を満たしていれば大丈夫？
「現行の建築基準法による新耐震基準を満たした建物だから、万一、地震によって建物が倒壊しても、家主の責任じゃないよ」と思う人もたくさんいるようですが、これには大きな落とし穴があります。
なぜなら、家主は土地工作物責任における「無過失責任」を負っているからなんですね。
前述の土地工作物責任は、新耐震基準を満たした建物かどうかは、責任問題と関係がなく、被害が発生したかどうかが、問題なんです。
たとえ、新耐震基準を満たした建物であっても、他の建物が倒壊していないのに、自分の建物だけが倒壊してしまったような場合、建物の設置そのものに、瑕疵があったと判断されるケースもあるようですからね。
じゃあ、どうすればいいのかというと、とにかく地震がきても倒れない、頑丈な建物を建てるしかありませんね。
ちなみに、今回は地震をテーマに家主としての責任を取り上げましたが、台風による被害や大雨による被害なども、当然に土地工作物責任が関係してきますから、家主としては、十分な対策が必要となります。