賃貸人の地位の移転と短期賃借権-[プランサービス]

賃貸人の地位の移転と短期賃貸借の関係

短期賃借権とは、アパートビルなど建物の賃貸借契約ならば、契約期間３年以内のもの、土地の賃貸借契約ならば５年以内のものを指します。

従前の「短期賃貸借による保護制度（改正前民法第395条）」においては、賃貸借される土地、建物について抵当権設登記がなされた後に締結したものであっても、その賃借権を抵当権者に対抗することができるとしていました。（ただし、短期賃借権の期間を超えるものは対抗できません）

このことから、賃貸借される土地又は建物に設定された抵当権が実行されても、借主は、競売による買受人（競落人）に対して短期賃貸借を対抗することができ、自分の地位を守ることができたのです。

しかし、平成16年4月1日に施行された「担保物権及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律」によって、この「短期賃貸借による保護制度」が廃止され、賃貸借契約を締結する以前からある抵当権の行使による競売の場合、借主はその権利を主張することができなくなりました。（改正民法395条；「短期賃貸借による保護制度」の廃止）

ただし、平成16年3月31日までに締結した賃貸借契約は、それ以降に更新されたものであっても、従前の「短期賃貸借による保護制度」が適用されます。

売買により賃貸人の地位が移転した場合

賃貸借契約の目的物の所有者が移転（売買による譲渡など）する場合、賃貸人の地位は、旧所有者と新所有者の合意のみで移転し、賃借人の承諾は不要です。

賃貸人の地位の移転に伴い、旧所有者から新所有者へ承継されるもの

【敷金返還債務】

旧賃貸人の賃借人に対する未払賃料債権等を控除した残額が、当然に新賃貸人に承継されます。
※民法による敷金に対しての規定はなく、あくまでも当事者間協議により調停する。

【賃料請求権】

新賃貸人が、賃借人に賃料を請求するには、所有権の移転登記が必要です。

旧所有者から新所有者へ所有権の移転がされるまでの間に発生する未払賃料について

譲渡人（旧所有者）から債務者（賃借人）に債権（賃料請求権）を譲渡した旨を通知する
債務者（賃借人）から譲渡人（旧所有者）あるいは、譲受人（新所有者）に債権が譲渡された旨の承諾がなされた場合

賃借権の対抗力

これは、所有者から見た占有者（賃借人）がいる状況のまま、第三者に所有権を譲渡するもので、民法により賃借人はその権利をある一定要件のもと、保護されています。

民法605条	建物賃借権の登記をする（短期賃借権の登記）
借地借家法 31条1項	建物の引渡しがありその物権を取得する（借家人になること）

競売により賃貸人の地位が移転した場合

賃貸借契約の目的物の所有者が破産等によりその不動産にある抵当権の行使（差押）にかけられると、裁判所による競売が開始されます。

【競売の主な流れ】　　～期間入札の場合～

競売の主な流れ

短期賃借権の対抗力

賃借人が競売の目的となる不動産の所有者である賃貸人と賃貸借契約を締結する以前からある、担保権（抵当権等）の行使による競売の場合、賃借人はその権利を主張することができません。
（改正民法３９５条；「短期賃貸借保護」制度の廃止）

※平成１５年７月２５日に国会通過、同年８月１日公布、平成１６年４月１日施行
※平成１６年３月３１日までに締結した賃貸借契約は、従前の「短期賃貸借保護」制度が適用されます。
※短期賃貸借とはアパートビルなど建物の賃貸借契約ならば、契約期間３年以内のもの

Case1:平成16年3月31日までに賃貸借契約を締結した場合。

抵当権に遅れた賃貸借契約後に競売になったが、次の更新日が来る前に競落した場合

賃借人がその権利を対抗できる場合（短期賃借権権を主張できる）

抵当権に遅れた賃貸借契約後に競売になり、競売開始決定から競落日までの間に更新された場合

賃借人がその権利を対抗できない場合（短期賃借権を主張できない）

通常の手続きの流れでいくと、競売開始決定（差押え）から実際に競落されるまでは相当の期間がかかります。その間に従前の賃貸借契約が更新日を向かえてしまうということはよくあることなんです。つまり、改正前の法律が適用されても、短期賃借権が保護されるケースは珍しいんですね。

Case1:平成16年4月1日以降に賃貸借契約を締結した場合。

抵当権の設定時期よりも前に、賃貸借契約を締結していた場合

賃借人がその権利を対抗できる場合（短期賃借権を主張できる）

※ただし、現在の賃貸借契約の存続期間が有効であり、更新の有無は新所有者との話し合いによる

抵当権の設定時期よりも後に、賃貸借契約を締結していた場合