不動産管理会社の賃貸住宅管理システムとは？
現物の不動産投資として賃貸経営を行う場合、気になるのが『その管理をどうするか？』でしょう。
ある程度、慣れている人は自分で管理も出来るでしょうが、サラリーマン大家さんのような兼業大家さんでは、なかなか自分で管理をするというのは難しいものです。
そこで、プロの不動産管理会社に賃貸住宅の管理を委託するケースがあるのですが、ビギナー大家さんには、意外と解りづらい仕組みになっているんですね。
たとえば、賃貸管理業務の中で、よく耳にする言葉として「家賃保証」とか「サブリース」、「管理代行」といったものがあります。
また、純粋に管理業務のみを行う場合と、管理物件に空室が生じた場合に直接自社で入居者の募集業務まで行う場合もある。
このように、一言で不動産管理業務と言ってもその幅は意外と広く、それぞれが違ったサービスのように見受けられるかもしれませんが、いずれも、言葉の定義が曖昧なため、不動産管理会社によって適当な言葉を使い分けている感が否めません。
そこで、賃貸住宅の管理委託システムを業務内容の性格から①募集業務委託、②管理業務委託、③建物管理業務委託の３つに大別してみましょう。
なお、これら３つの管理業務に加えて、賃貸事業の運営全般について受託をしたり、税務コンサルなどを行う「総合管理委託サービス」の提供をしている会社も多く見受けられますよ。
募集業務委託
賃貸住宅に空室が発生した場合、次の入居者を募集するのが募集業務です。
この業務を行うには、仲介業者として「宅地建物取引業」の免許が必要になるので、何ら免許がいらない賃貸不動産管理業と比べると、広義の管理業務とはいえ、まったく性質の異なる業務と言えますね。
もちろん、管理会社の中には、宅地建物取引業の免許を併せ持ち、管理業務の１つとして募集業務委託を受けている場合も多く見うけられますが、会社としての軸足を募集業務に置いているのか、それとも管理業務に置いているのかで、オーナーに対する立ち位置は自然と異なってきます。
例えば、募集業務では賃貸契約の成立が会社の報酬につながるため、入居審査をある程度甘くしてでも契約優先と考えるのが自然です。
一方、管理業務では家賃滞納や近隣トラブルを回避することが重要となるので、入居審査を厳しくしたいと考えるのが自然です。
このように、募集業務と管理業務を自社で両立させようと思うと、審査基準でジレンマに陥る可能性があるんですね。
そこで、管理会社としてのスタンスを明確にするため、募集業務は外部に委託するといったシステムをとる管理会社もあります。
業務を委託するオーナーとすれば、なるべく手間がかからないよう、１社にすべてを委ねたいと思うかもしれませんが、ここは冷静に、委託先を検討すべきところですね。
管理業務委託
管理業務とは、入居者管理業務や賃貸管理業務など、その内容は多岐にわたります。
例えば、『入居者管理業務』とは、入居者から寄せられる問合せに対応したり、入退去時の各種手続きや清算などが該当し、『賃貸管理業務』では、家賃の入金管理や滞納者への督促、明け渡し交渉などが該当します。
そして、管理業務の中でもオーナーと管理会社との間でトラブルの火種となりやすいのが賃貸管理業務にあたる『家賃保証制度』でしょう。
家賃保証制度というと、単に空室時の家賃のみを保証してくれる制度と簡単に考えたいところですが、実際にはさまざまなサービスが展開されていますが、整理すると ①滞納家賃保証 ②サブリースシステム（空室家賃保証） の２つに分類することができます。
滞納家賃保証
滞納家賃保証とは、その名の通り、滞納された家賃を入居者に代わって保証会社が補てんするといったものです。
その仕組みは、管理会社がオリコやアプラスといったクレジット会社や独立系の機関保証と業務提携をし、入居者は保証会社と直接に契約をし、一般的には、募集賃料の８０％程度を補償するケースが多く見受けられますね。
この制度の特徴は、入居審査時における経済的な基準が厳しくなることと言えるでしょう。
なぜなら、クレジット会社等が審査を行うため、不動産管理業者では入手が困難な入居者の経済的な事情（借金の有無や返済履歴など）を把握できるからです。
また、滞納時の督促手続き等は保証会社が行うため、オーナーや管理会社としては手間が大幅に省けるとともに、個人のオーナーにとっては嫌な仕事をしないで済みますよね。
サブリースシステム（空室家賃保証）
サブリースシステムとは、賃貸住宅の建設業者や不動産業者などが、オーナーから建物を一括で借り上げ、それを転貸するといったものです。
そのため、オーナーは保証期間中一括で建物を業者へ貸していることになるため、空室リスクを回避できるといったメリットがあります。
なお、数十年に及ぶような長期家賃保証となれば、素人でも安心して賃貸経営をはじめることが出来ると錯覚してしまうため、この制度をアピールして賃貸住宅の建築を地主に迫ったりするケースもあるように思いますが、それが、同時にトラブルの火種にもなっていることは見逃せない事実です。
| サブリース契約をめぐる訴訟 |
| サブリース契約は「業務委託契約」だから、契約の途中で約定された保証家賃を減額するのは違反だとするオーナー側と、サブリース契約は、あくまでも転貸であるため、借地借家法が適用され、当然に賃料の増減請求が認められるとする業者側が対立し、訴訟にまで発展しました。 結論を見ると、サブリース契約は借地借家法３２条１項（借賃の増減請求の規定）が適用されるといった最高裁の判決（平成15年10月21日）が出ているように、例え「保証家賃の見直し条項」がなくても、管理業者は市場の状況によって契約期間中に保証家賃の減額請求をオーナー側にできるとしています。 |
この判決をオーナー側から見れば、厳しいと思われるかもしれませんが、現実として受け止める必要があります。
実際に、契約の途中で保証家賃が減額されれば、それは経営危機に直結する重大事ですから、オーナーとして、素直に受け入れることは困難なことでしょうが、「減額請求を受け入れなければ、契約を解除する」と言われれば、さらに窮地へと追い込まれてしまうので、まさに八方塞がりになりかねません。
建物管理業務委託
この業務は、清掃業務と、有資格者等の専門家による保守点検業務に大別できます。
専門家による保守点検業務としては、
- 貯水槽清掃（１年に１回以上の清掃と水質検査の義務あり）
- 給排水設備点検・配水管洗浄
- 消防設備点検
（共同住宅では、年２回の保守点検と３年に１回消防署長宛の報告義務あり） - エレベーター設備点検（年１回の法定点検の義務あり）
なお、これらすべての業務は、①安全確保 ②衛生管理 ③利便性の向上 ④法定点検等基準の遵守 などが主な目的となっていますが、特に設備機器に関してはそれぞれ耐用年数というものがあるので、壊れる前に補修や交換をするなど、常に先手を打つことが結果としてコストを抑えることにつながりますね。
建物管理のポイントは、対処療法的なものではなく、①日常②年単位③中期（5～10年程度）④長期（耐用年数まで）といったタイムスパンに応じたものを予め策定し、予防療法として効率よくメンテナンスを実施していく点にあります。
この管理計画が賃貸経営を安定的に持続させる秘訣と言えるでしょう。